第19節：房企融資 多點開花突重圍(2)

　　增發“借殼”風景獨好嗎

　　增發“借殼”出現火暴場面。2008年5月29日，中南控股集團有限公司房地產業務借殼大連金牛（000961.SZ），將中南房地產所持有的10項共計50.95億元的房地產業務註入上市公司。截至6月2日，據不完全統計，2008年以來，已有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式“借殼”上市。僅5月份以來就有十多家房地產企業擬將資產註入上市公司。

　　如果有好的專案急需資金，增發股票無疑是圈錢的最佳方案。如果為圈錢而圈錢，則是公司的一大敗筆。圈了錢卻沒有用途，既不能給股東帶來收益，又不能給公司帶來利潤，對公司的正常經營也沒有說明，其結果是：增發後淨資產增加，新的資金贏利能力不如舊的。

　　公司債尚不成熟

　　2008年5月21日、22日兩天，地產龍頭萬科、保利地產、新湖中寶等地產公司發佈公告稱，中國證監會已經有條件通過公司發行債券的申請，分別發行不超過59億元、43億元、14億元公司債券的再融資方案。吳少平教授說：“公司債方面的優點是，發行公司債相比發行股票成本略低，發行公司債保障控制權，不改變股東結構可以有效利用財務槓桿；公司債方面的缺點是，財務風險高，到期日的問題，法律法規對發行數量有限制，相對其他融資渠道條件苛刻。”

　　趙強指出：“表面上看，發行公司債對地產公司而言，是當下唯一通畅的渠道。但實際上這種方式僅適合於一些信用良好的大公司。同時，由於通賬預期的上升、投資者的缺位等因素，短期內公司債是一個很不成熟的市場，因此發行成本較高。”

　　REITs創新路漫漫

　　懼怕受美國次貸危機“蝴蝶效應”波及，內地房地產信託基金創新步伐是否更加謹慎呢？REITs的英文全稱為Real Estate Investment Trusts，也就是房地產（不動產）投資信託基金，實際上是一種證券化的房地產投資基金。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆曾表示，目前建立本土化REITs條件基本成熟，但在稅收、監管和人才3個方面存在瓶頸。

　　作為受政府宏觀調控影響最大的行業，中國房地產業亟需銀行貸款之外的其他融資渠道。在銀行貸款及房地產信託都受到嚴重管制的條件下，開發商們需要尋找新的融資渠道，REITs至少是一種新的選擇、新的趨勢。據不完全統計，2008年1月底在中國香港上市的REITs共有7只，收益率由5%～7%不等，美國REITs的平均股息收益率為7.3%，高出10年期美國國債350基點；澳大利亞REITs的平均股息收益率更高達7.6%；新加坡REITs平均收益率在5%～6%之間。通過投資REITs，投資者可以分享房地產業高速成長的巨大收益。

　　中國企業海外發展中心主任、著名經濟學家孫飛表示，目前，我國房地產信託計劃基本上是投資於特定專案的單一信託計劃，房地產商的開發角色和投資角色沒有完全分離。信託計劃應有的組合投資，分散風險的作用也並未發揮。這種情況下，要改變“一元模式”，發展“二元模式”，開展REITs就成為最適合我國房地產業的業務發展模式。

　　他建議，根據我國的現實情況，REITs的設立需要滿足以下兩個要求：首先是促進穩定的中長期投資取代短期炒作，保證房地產市場的長期穩定發展。其次是REITs應當成為銀行信用的有利補充，而不是轉嫁風險的工具。信託公司是目前我國唯一具有直接投資實業資格的金融機構，並且具有在國內尋找合適的房地產專案的優勢。國內信託公司與海外投資基金合作，利用其在海外融資、REITs上市推介的優勢，進行優勢互補，是我國REITs發展的現實選擇。

　　（文/馬玉榮、於南、張同）

本文摘自《有效溝通有密碼》

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　　 金融危機下，英國的風險投資基金來源面臨枯竭。除了一枝獨秀的中國外，金融和經濟低迷已使全球其他地區的VC/PE日子更為艱難。由於股票市場上IPO活動實際陷於停頓，這加大了VC/PE的壓力。它們必須依賴越來越猶豫不定的同業買家來實現撤資，或延長為它們提供融資的時間。當然，這也可能是一場“優勝劣汰”，倒閉是這個週期中的自然環節。本書為讀者和企業家揭開了VC/PE 的迷霧。對自身的創業和企業的再發展來說，這是一本優秀的指南。