那麼社會結構對中國房地產市場的發展有什麼影響？孫立平：最近這些年來，人們研究中國房地產市場時經常說的一句話就是，國外分析房地產市場的最主要的兩個工具在中國幾乎都是失效的。這兩個工具一個是收入房價比，就是一個家庭多少年的收入大體上能夠買一套房子。就像我們經常發牢騷說的，收入特別低而房價特別高，收入增長緩慢而房價上升迅速。所以用收入房價比來分析中國的房地產市場基本是失效的。還有一個工具是租售比，就是多少個月的租金能夠抵得上房款，一般說兩三百個月是一個分界線。但是在中國我們都知道，房租尤其是大城市的房租還算是便宜的，但房價卻是直線上升的。所以這個分析工具也是失效的。失效的原因是什麼呢？我認為很大一部分是社會結構因素的影響，就像你剛才說的，目前這個階段中國人買房往往是六個人買一套房。所以，中國購房的黃金年齡是20歲出頭，而美國的購房年齡是35歲左右。中國人買房的情景背後實際上是三個家庭、六個勞動力支撐一套房子。所以中國對住房的購買力直接來自於這三個家庭、六個勞動力。那麼為什麼會形成這樣的模式呢？直接原因就是中國獨生子女形成的家庭結構。假如說現在每個家庭都有五六個孩子，就不可能形成這種六個人一起出動的購房模式了。因為有五六個孩子的父母，不能給每一個孩子都買房，也就意味著不能給他們當中的任何一個孩子買房。所以這樣可以看出，在中國房地產市場價格這麼高的情況下，購買力是從何而來的。李蘭：中國的社會結構如果從收入角度看，還有一個很明顯的特徵，就是呈“三角形”的結構，即收入越高人數越少。而很多發達國家都是“橄榄形”，即低收入者和高收入者的數量都比較少，中產收入者數量最多。這種社會結構的差別會對經濟結構產生什麼影響？孫立平：這種社會結構對產業發展影響非常大。一般產業的週期是這樣的，新產品出現之後慢慢形成一個產業，然後再發展，最後一直到消亡，這是一個完整的產業週期。但是社會結構的差異會給產業週期帶來巨大的影響。以電視產業為例，眼下的平闆電視、液晶彩電、等離子電視等，這些產品應該說都屬於高科技產品，前期研發的成本比較大，市場推廣的費用也比較大，所以開始的價格一定比較高，然後我們可以看看這樣一個產業在不同的社會結構背景下是怎麼發展的。假如說在美國或是歐洲，其社會結構是“橄榄形”的，以中產階層為主，富人和窮人都很少。在這樣的社會結構背景下電視產業會怎麼發展呢？開始的時候電視的價格很高，只有最上面的富人能消費。當有一部分人消費之後，電視的成本就會降低一些，價格也會降低一些，這樣消費的人就越來越多，產業的規模也隨之不斷擴大。當價格下降到“橄榄形”的中間階層都能夠消費的時候，這個產業就到了比較成熟的階段。逐漸的這個產業就開始收縮，收縮到一定程度以後就開始穩定了，這時候就需要依靠更新換代來支撐這個產業，直到有一天一個全新的產品出現，這個產業就消失了。但是在中國就不一樣了，中國的社會結構上面是一個“小三角”，即收入比較高的人不多；下面是一個很大的“長方形”，即低收入群體很龐大；但是在“三角形”和“長方形”中間有一個斷層，即中等收入的群體極少。同樣是電視產業，在中國的發展情況就會非常不一樣。開始時候的情況差不多，新產品出現了收入高的人先消費，隨著消費人數的增加，產業規模也隨之擴大。但是當所有高收入群體都參與了消費之後，情況就不同了，因為中等收入的群體極少，因此社會當中凡是有能力消費的都已經消費了，而凡是沒有消費的群體則完全沒有消費能力。
本文摘自《2009·中國企業外部環境》
跟蹤調查與實證分析研究，了解企業家對宏觀經濟、經濟政策、改革熱點及企業外部環境的認識以及擔憂，反映企業家眼中的中國企業外部環境，同時根據調查中反映出來的問題，邀請政府官員、經濟學家、社會學家、管理學家、心理學家等，幫助企業家深入地把握社會、經濟、政治和文化等企業外部環境的發展變化情況，從不同的角度為企業家應對危機提出了非常及時和重要的建議，有助於企業家理清在當前瞬息萬變的經濟形勢下企業面臨的真正機遇和挑戰，更好地進行企業戰略決策。