·潘石屹 地產商人，現任SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁。
謝謝大家。現在房地產是一個特別敏感的話題，尤其是媒體往往都把房地產發展商醜化，電視、電影的反面人物絕大多數都是房地產發展商，所以我與其跟他們說我是房地產發展商，還不如說中性一點的就是蓋房子的。所以我把我最近幾年從事的房地產開發、城市建設中有一些比較深的體會跟大家談談。我想把更多的時間留出來讓我們有一個互動，提的問題越尖銳越好，沒有任何的禁忌，什麼問題我們都可以讨論。
現在房地產發展特別快。我記得在2003年上半年“非典”時期，我想中國的經濟、中國的房地產一定都要下滑。這是我在“非典”時期的判斷，因為北京的車出不了外面，外面的車也進不來，有時候我們工地上的鋼筋、水泥也進不來，所以我想這種狀況可能對中國的經濟造成很大的影響。但事實證明這可能是我在近五年裡的一個最大的判斷錯誤，就是對形勢判斷完全錯了。“非典”過去以後，全中國的房地產都爆發性地增長，增長的速度非常快，到2003年末，北京房地產成交的統計量比2002年增長50%，接近1000億人民幣，達到998億人民幣，到2004年的時候，達到1500億人民幣，北京這個市場，成交量急劇地增加，房價也在迅速上升。這種情況下就有好多人非常擔心，政府官員、經濟學家就怕中國房地產這樣快的增長速度，會不會傷害到中國的金融，會不會傷害到中國的經濟，有各種各樣的擔心，老拿出一些統計數字跟國外比較，覺得這個有點過熱。而我算是比較樂觀的，為什麼呢？因為房地產行業不能夠跟我們社會大背景脫離開來看，應該跟整個中國社會大背景結合起來看。而我覺得未來中國有兩件事情是非常重要的。
第一是“進城”。中國的農村有大量的過剩勞動力要到城裡去，城裡要給他們提供就業的機會，要有房子，用官方的說法就是“城市化進程”。可能你在城市裡感覺不到，我喜歡到農村走一走，發現所有生活在農村的父母，他們心裡都盼望自己的兒女能到城裡去，過上跟電視裡面一樣的生活，他們覺得他們這一代人受了苦，只有讓自己的兒女們進了城，才能夠過上好日子，這個實際上是一個非常強烈的願望。我想這也可能是一個城市化進程中最重要的一個原動力，如果沒有這個原動力，可能也就不會有中國城市化的進程。
第二個是國際化。在今天的社會中，任何一個城市，任何一個民族，如果閉關自守，就一定沒有出路，要把各方面的優勢發揮出來，只能加入到國際化大循環裡面去。
中國最近幾年房地產增長速度比較快，在這樣快的情況下，我們去跟誰比較？現在有好多經濟學家天天拿數字較真，拿出各種各樣的數字、圖例，跟今天的美國比，跟今天的法國比，跟今天的英國比，跟今天的德國比，說中國房地產過熱了，泡沫來了。我承認，如果拿著今天的數字跟他們比，是過熱了，可是我們背景不一樣。像法國，是在拿破侖三世，18世紀的時候，開始大規模的建設，實際上當時的巴黎跟今天的北京一樣，到處是工地；紐約是上個世紀初進行大規模建設，也到處是工地。可今天巴黎、紐約已經建完了。像香港是上個世紀末80年代、90年代開始建設，而中國内地的城市才剛剛開始建設，剛剛進入建築時代，所以拿今天的北京、上海跟今天的紐約、巴黎、香港去相比，就相當於拿一個十七八歲小孩的發育、飯量跟一個七八十歲的老人相比是一樣的，這是不可比的。任何一個建築時代到二十年、三十年的時候，建築工地規模就要小得多，我想這是一個大的背景。
我剛剛到美國住了幾個星期，我發現美國人遠遠低估了中國的經濟發展，遠遠低估了中國人的勤勞，遠遠低估了中國人的效率，我從美國回來再到溫州、再到東莞、再到山西的煤礦看，我發現中國人的成本最低，而效率是最高的。美國人大大低估了，歐盟也大大低估了。所以中國加入WTO時間表馬上放開的時候，歐盟這些國家，以法國為例，它的失業率就急劇的上升，這兩天歐盟的憲法都沒有通過，法國總理都辭職了，什麼原因？就是中國的競争力。中國現在跟歐盟有貿易順差，跟美國有一個比較大的貿易順差，貿易順差就意味著把他們的就業機會轉移到中國來了。可是一部分中國人也遠遠低估了中國人富裕程度，低估了中國人的勤勞，低估了中國的低成本和中國人的高效率，他們得到好多的結論就是天快要塌下來了。中國人有兩個低估，一個是人們的富裕程度、效率被大大低估了；另外一個是中國最偏僻、最困難的地方的貧困程度也被大大低估了，這是兩個極端，我想這是房地產為什麼有這麼快的增長速度的一個大背景。
我到建設得比較好的城市去，比如紐約，給我最深的體會是，一個什麼樣的城市才是一個有活力的、生機勃勃的城市，不是一個死氣沉沉的城市！實際上我在前不久偶然翻了一本書，是1961年一個美國人寫的，叫《美國偉大城市的生和死》。這本書總結出來四個要點，說按照美國城市發展經驗，只要符合這四個要點，這個城市就是一個有活力、生機勃勃的城市，我對著看了一下，覺得挺有意思的，但是我們的城市建設都是反著做的。
第一個要點：城市和城市的區域功能要混合，而不是單一的功能。如果是單一的功能，生活在這個城市的人就沒有效率，他每天上下班的時候坐車來回跑，這個城市就會交通擁擠，這個城市就沒有效率，加入國際化的大城市也就沒有競争的優勢。可是我們在城市規劃的時候，一定要強調一個功能分區，比如西邊教育區，東邊CBD，方莊、望京居住區……這樣像方莊、望京就變成一個“卧城”，早上人們開著車跑出來，晚上跑進去，在這個城市裡面，所有的基礎設施在滿負荷地運作，人大量的時間浪費在路上，這個城市就沒有效率。
第二點：街區要小。可是中國好多城市在過去幾年的規劃中，一定是大塊馬路、大的廣場、大的綠地，整個城市的積累都讓這些東西給割斷了。
第三點：要有足夠的密度。在中國任何地方都要限制高度、密度、容積率，要做花園式的城市，其實要做花園的時候就可以跑到農村去，那兒都跟花園一樣，之所以要成為一個城市，就是要享受一個城市的繁華。
前幾年我在選擇土地的時候，就選擇建築密度最高的點——北京的CBD。選完後，各個專家和領導都說CBD的樓太高了，交通太擁擠了。實際上只有在這個城市的中心區，把它的密度提起來，這個城市裡面的商業機會才會多，而且這個密度提起來不一定是增加交通的壓力，反而是減少了交通的壓力。如果說像鋪大餅一樣，在一個城市裡整個都鋪開的話，交通量就會增加，如果密度比較大，有一些地方我們就可以不開車了，因為人步行就可以走得到。還有就是它把平行的交通、汽車的交通，變成電梯的垂直交通，這樣的話你看，就不見得是增加了交通壓力，而反過來是緩解了交通壓力。
前兩天在《財富》論壇上，這些關於城市建設的題目，我老婆張欣去發言，她說一個城市的中心區應該提高密度，尤其是在中國這樣的人多地少、土地資源貧乏的地方，結果這個文章被登出來了，把我老婆的觀點批評一通，而且完全政治化了，說你看這些房地產發展商為了賺更多的錢，還說要把密度提起來。寫完後我也沒在意，後來這篇文章被挂到新浪網上，新浪網上就二十四小時罵得鋪天蓋地的。其實這本來是一個你說你的道理，他說他的道理，讓大家判斷的事情，結果被弄成這樣。
本文摘自《影響你一生的名人演講》
針對中國傳統的“望子成龍，望女成鳳”的教育觀，針對當前學生中存在的對成長消極、迷茫和倦怠情緒，策劃推出《做有出息的孩子——影響青少年一生的演講》。此書針對這個熱點，選擇10位具有代表性的人物，俞敏洪、楊瀾、於丹、潘石屹、成龍……鑒於自身從平凡到卓越的歷程，以在中國大學演講的形式為青少年如何在學生時代就開始培養自己成為“有出息的孩子”所需的潛能給出了許多規劃和答案。