第六節 房地產反思

　　1994年，筆者採訪王石的時候，他對於房地產已經想了很多。
　　相對於深圳市的其他地產商，萬科早期房地產開發的劣勢在於手中缺乏必需的土地儲備，所以一直無法形成規模效應。在房地產業發展的初期，由於市場的不完善和供需的不平衡，即使是粗放式經營，亦能獲得豐厚的利潤回報，一些握有大量廉價地塊的發展商因此積累了巨額的資本。但時移世易，隨著房地產業的逐步規範化，這種經營方式已無法適應市場發展的需要，很多地塊的利潤回報已降至20％以下，賺取行業壟斷利潤的時代已一去不返，以後更需要的是發展商的經營能力和管理水平。
　　萬科前期開發的物業因缺乏先天優勢，多在“精”字上下功夫。後來公司逐漸將房地產業務擴展到全國各大城市，以往在業務操作上積累的經驗發揮了作用。但在大規模的專案操作上，公司還是缺乏成熟經驗。如何迅速提高房地產開發的專業化水平，是公司面臨的緊迫課題，特別是當時頒佈的土地增值稅法對房地產發展商提出了更高的要求。
　　20世紀90年代前期的房地產業之所以具有巨大的誘惑力，奧妙在於它所帶來的超額利潤率。但好景不長，隨著越來越多房地產公司的加入，房地產行業的市場競爭逐步加劇，導致該行業的超額利潤率向社會平均利潤率靠近。
　　王石對房地產的思路十幾年來一直很連貫和清晰。
　　從行業性質來看，房地產是一個經營高度集中的行業。由分散走向集中，最終由少數實力雄厚、經營有方的企業分割壟斷市場，這是該行業發展的必然趨勢。香港房地產市場可謂活躍，但真正活躍的不外乎長江實業、新鴻基、恒基和新世界發展等少數幾家大的房地產商。從長遠來講，房地產商要在這個行業中立足維穩，必須走規模經營的道路，靠規模經營降低成本和形成競爭優勢。
　　房地產規模經營的一個好處是可以有完善的服務配套設施。上海萬科城市花園占地面積30多萬平方米，建築面積接近50萬平方米。該住宅區設有中學、小學、幼兒園、遊泳池、網球場、商場及其他生活服務配套設施，小規模經營是不可能做到的。
　　20世紀90年代中期，深圳房地產商熱衷於開發豪華別墅和高檔寫字樓，高檔化使他們嘗到了高回報的甜頭。業務跨地域之後，他們又習慣性地把這種思路帶到內地。內地政府部門也樂於從高地價中獲得高財政收入。
　　王石意識到，這種高檔化的開發與目前國內大衆的消費水平差距甚遠，所以開發商所面對的只能是境外人士和國內的暴富階層。顯而易見，這個市場的容量是很小的，市場定位如果錯誤，開發商的路必然越走越窄。1991年，萬科聯合港商在上海開發的“西郊花園”高級別墅小區88棟別墅推向市場後被一搶而光，其中有六成被二手商買去，意圖炒作，但轉手率非常低。偌大的上海市場，88棟別墅尚且如此，5平方千米的別墅建築賣給誰？
　　另一方面，政府部門為解決居民住房問題而興建的低標準住宅僅僅解決了生存空間的問題，無法滿足人們更高層次的需要。在上海，用作拆遷用房的簡單水泥牆住宅被稱為“赤膊房”。隨著經濟的發展和生活水平的逐步提高，人們對住宅的要求已由過去簡陋的生存空間發展為適宜的生活空間。王石理解的生活空間，應該包括以下幾層含意：方便、舒適、有利健康、有人情味，等等。
　　在豪華住宅和簡陋居所兩者中間，存在一個巨大的市場空當，這個空當就是中檔、大衆化的平民住宅。這種住宅需要有完善的生活服務配套設施和良好的小區環境，有中級裝修，方便舒適而又不超出一般大衆的消費能力。上海萬科城市花園就是這樣的住宅，其熱銷說明了市場需求的強勁。
　　總而言之，城市房地產業的主旋律應該是大衆住宅的開發。
　　王石號對了房地產業的脈搏，也就為萬科找到了一條能夠持續發展的生財之道。
　　1993年，“城市花園”系列的出現標志著萬科地產開發進入了成熟期。從被動地選擇專案，到認識到自己應該幹什麼，萬科表現了豐富的想象力和超前的意識。
　　在1993年之後的宏觀調控階段，萬科保持了耐心，惨淡經營，直到1998年房地產市場复蘇。
　　1998年國務院決定取消福利分房政策，實行實物分房貨幣化，過去沒有納入商品市場的房子，現在納入了市場軌道。
　　王石意識到，萬科以前的策略概念是滿足先富起來的一部分人的住房要求，因為不納入原來的國家福利分房政策，蓋的房子都是高檔的。現在隨著工薪階層進入商品房市場，萬科的策略也要改變，否則就會失去巨大的市場。2000年萬科提出了關心工薪階層的戰略方向。應該說這個政策對萬科經營房地產影響很大，也給萬科帶來了極大的發展機遇。
　　住宅從來是地產商經營的主要品種。一方面，世界上很少有標志性的建築是住宅，但另一方面，建築界許多新的風格往往是從住宅開始——不論是給國王住的，給建築師的母親住的，還是給平民百姓住的。萬科同樣也選擇了住宅作為房地產經營的一個長期品種，同時將住宅作為新風格的試驗場。
　　發展大衆住宅是萬科選定的道路。大衆住宅不一定是低層高密度，但在現階段，它一定不應該是高層。“大規模、低成本、高品位、配套全、好管理”是萬科發展萬科式大衆住宅的標準。
　　曾有萬科地產的職員為自己的理想居所作過描述：“作為當今中國收入尚可的大衆中的一員，我希望自己能夠負擔的居所是：有足夠房數的一套普通多層房屋，外觀不必奇形怪狀或極盡豪華，但要耐看；有一片可坐可卧的室外活動場地，而不至被汽車、單車迫得無處藏身；附近有一些方便、實惠的小店可解燃眉之急，可在想偷懶時能填飽肚子；小孩可以自己走去幼兒園，最好還有一個車位。”

本文摘自《他的選擇與別不同》

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　　 在中國企業家中，王石一直獨樹一幟，個性鮮明，行事作風與衆不同，常常語出驚人，他對極限運動痴狂，爬過珠峰，穿越過兩極和沙漠，也與死神擦肩而過，有著獨特而深刻的人生體驗和感悟。無論是在商界，還是在普通大衆眼中，王石都極受追捧，甚至可以說是大衆偶像。
　　隨著年齡的增長，王石慢慢遠離房地產，轉向做慈善，四處遊學，他的一舉一動都牽動著大衆的眼球，他傳奇的人生始終被企業界和年青一代爭相學習和效仿。