剛剛過去的這個週末，上海各個區縣的房地產交易中心大廳裡，人聲鼎沸人頭攢動。每一個辦理業務的窗口前，都排列著一支長長的隊伍。這些排隊的人們，為著一個共同的目標而來——盡快完成房產過戶手續。這樣的場景，不唯獨發生於上海，在神州大地的衆多大城市裡，上述的一幕無一例外地上演著。發生了什麼事情，讓大城市裡的人們如此不淡定？確乎是大事：新一輪的樓市調控政策來了。3月1日，《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》正式對外發佈。此時距離2月20日國務院常務會議出台樓市調控新“國五條”僅僅8天之遙。這一紙通知，輿論普遍解讀為“國五條”的實施細則，盡管這一通知並沒有給出具體的操作措施。各大城市房地產交易中心大廳裡之所以在週末人滿為患，正由此而生發。自然，此情此景，人們早已見怪不怪了。因為每一次樓市調控，無不如此。綜觀此次樓市調控“國五條”以及通知，其實並無多少新意可言，不過是重複著往日的招式，而力度略有不同罷了。各地方政府被要求穩定房價，公佈住房價格控制目標，執行不力者將被約談和問責，這是以前說過的。對新建商品房和二手房實施“限購”和“限貸”，提升第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，這也是以前說過的。
增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設雲雲，這更是老生常談。然而，此番新政中一條有關稅收的表述卻擊中了公衆的神經：“對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。”雖然先前的政策中也有這樣的表述，卻並非“一刀切”，而是存在著兩種選項：或者按照交易差額的20%徵收，或者按照交易全額的1%徵收，兩者均可。而在實踐中，幾乎所有的二手房交易都採用全額1%的方式徵收，無他，因為後者繳納的稅款比前者低，低得多！也因如此，倘若此次強令按照差額的20%徵稅，則二手房的交易買賣成本將大幅提升。這直觀地說明了稅收對交易成本的影響。稅收增加，則交易成本上升。因此顯而易見，倘若“依法嚴格按轉讓所得的20%計徵”這一政策得到嚴厲執行，則未來二手房買賣的成本會大幅提高。而這又會導致什麼發生？
學過經濟學之人都知道，價格反映著成本和需求的變動。稅收提高帶來的交易成本的上升，必然反映在房價上。因此，倘若“按轉讓所得的20%計徵”政策落地，首當其沖會導致二手房價格的上漲。需求定律說，價格上升，需求量下降。二手房價格的上漲，會帶來二手房需求量的下降，從而導致二手房市場交易規模的收縮。加上樓市調控帶來的預期轉變，人們轉向觀望，二手房交易的市場規模在新政之後必然會大幅地縮減。這對以二手房交易為生的房產中介公司而言，無疑是“生命中不能承受之重”。因此，樓市新政的推出，房產中介公司是第一個“中槍者”。可以推論，隨著市場成交的低迷，中介門店“關門潮”的出現，只是一個時間問題。同樣可以推論，上有政策下有對策，為了生存下去，房產中介勸誘買賣雙方“做低房價”以減少稅收，簽訂“陰陽合同”的行為會盛行。當然，房產主管部門的内部人員也因此有了更多的“尋租”空間。
然則在新政實施後發生的二手房交易中，大幅提升的稅收最終會落在誰的頭上，買家還是賣家？回答是，兩者都是，誰也跑不了。稅收原理說得清楚，向誰徵收不是問題的關鍵，因為無論是向買家徵稅還是向賣家徵稅，結果都是一樣的：買家和賣家共同承擔稅負。但這種稅負承擔，並不是平均分攤的，買家和賣家各自承擔多少稅負，取決於在市場上所處的地位。在一個供給富有彈性而需求缺乏彈性的市場上，買家將承擔更多的稅負；反之，在一個供給缺乏彈性而需求富有彈性的市場上，則是由賣家承擔更多的稅負。由此可見，稅負更多地落在缺乏彈性的一方。所謂彈性，通俗地說，衡量的其實是市場參與者選擇餘地。越多選擇餘地，彈性越大。因此，在新政實施後的二手房市場上，那些供給少、需求者衆的房源——比如北
京三環以内、上海内環以内的好房子，稅收更多地落在買家頭上。甚至，如果房子足夠好，賣家完全有能力將稅負全部轉嫁於買者。反之，那些供給多、需求者少的房源，稅收更多地落在賣家身上。如果賣家急於出手，買家也完全有能力將稅負推給賣家承擔。
當然，稅負全部由賣家或者買家承擔是極端的情況，絕大多數情況處於兩者之間，稅收最終將由買賣雙方共同承擔。一方面想要穩定房價，實現“住房價格控制目標”，一方面卻在大手加稅提升交易成本，並導致供應大幅減少，豈非自相矛盾南轅北轍？！稅收手段未必不可用，但必須用對地方、用對方向。在接連曝出“房叔”“房嬸”“房姐”“房妹”之類衆多“房多多”之際，稅收在何處用力，其實是不言自明的。對保有環節徵收的房產稅，應當覆蓋至於全體存量房屋，而並非僅僅針對新購房屋。對擁有二套房以上者，從第二套房開始徵收房產稅——放寬至第三套房屋開始徵稅亦無不可，稅率累進逐步加碼，第三套的稅率高於第二套，第四套的稅率高於第三套，以此類推。與此同時，大大簡化交易環節的稅收，大幅降低稅率，促使那些囤積在個人手中既不自住又不出租的“空置房”流向市場，參與市場流通和交易，使這閑置的資源得以利用。毫無疑問，這樣的稅制安排，無論從效率還是公平而言，都遠勝於樓市調控新“國五條”中之“依法嚴格按轉讓所得的20%計徵”！
本文摘自《解惑中國經濟》
《解惑中國經濟》一書針對當下社會經濟熱點現象下筆，通過經濟學的視角，以隨筆的手法，深入淺出地分析了其背後的道理。邏輯井然，文採斐然。《解惑中國經濟》作者用自己紮實的經濟學基礎，和身為記者的敏銳度，就廣大讀者關心的社會經濟現象，例如“雙十一”“霧霾”“比特幣”“樓市”等與老百姓息息相關的各個方面背後的經濟原理加以剖析說明，立體且全面的展現了當今的中國經濟現狀。