火紅的五月，讓房地產開發商為之亢奮，也讓公衆為之焦慮。當“地王”你方唱罷我登場，當“面粉貴過面包”的一幕再現，釋放的信息清楚不過：未來的房價將會上漲。最起碼，這些地塊及其週邊區域上的房屋價格將會上升。房價上漲，對開發商來說，自然是好消息；但對未來的購房者而言，則是不折不扣的壞消息。毫無疑問，在當下的中國，高高挂起的房價，已經成為人們“生命中不能承受之重”。一路上漲的房價，引無數國人競折腰，也一直是輿論讨伐的目標。有輿論甚至認為高房價消磨了年輕人的追求、夢想、熱情和意志，是當代青年“暮氣沉沉”的罪魁禍首。輿論的指責正確與否不論，但高高的房價已成國人剪不斷理還亂的心頭之結，確乎是不争的事實。
一路高歌的房價何處是盡頭？這個問題讓政府和百姓均為之抓狂為之焦慮，並試圖從不同的角度給出答案。政府這一面，是年複一年出台諸如“國N條”之類的樓市調控政策，期望以行政力量強制按下房價“高昂的頭顱”，成效如何事實俱在，無須多言；百姓沒有這種威權，對於房價的漲跌，有心無力只能動嘴皮子，辯論、打賭，在看客的圍觀下，“登報道歉”“街頭裸奔”的一幕幕好戲接連上演，熱鬧非凡。結果也是分明的，迄今為止，“看漲派”無一敗績，而“看跌派”無一勝績。這一事實更讓人們内心忐忑和發毛：難道房價就這樣一直漲下去以至無窮？從邏輯上說，不可能。在某個時點上，房價總會平穩下來乃至下跌。那麼，這個時點會在什麼時候出現？換言之，從可觀察和驗證的角度看，房價的拐點在哪裡？
回答這個問題之前，首先必須明白另一個更為本質的問題：一件物品為什麼會有價格？答案是，因為這物品是稀缺的。是的，倘若這世上的一切，如“江上之清風與山間之明月，耳得之而為聲，目遇之而成色，取之無禁用之不竭”，則不會有價格出現。很遺憾，在這真實世界裡，絕大多數的物品是稀缺的。因為稀缺，人與人之間就存在著競争，人們為了獲得這件物品，就願意付出一定的代價。這代價，表現在市場上就是價格。
嚴格地說，所謂的稀缺，並不單純指物品數量的多寡。物品的稀缺程度，是相對於人們的需求而言的。這世上，好蘋果遠比壞蘋果多，但由於人們對好蘋果的需求甚殷，好蘋果雖多，相對於人們的需求依然是不足夠的、稀缺的；壞蘋果雖然少，但因為人們沒有需求，顯得多了，並不稀缺了。因此，稀缺之說，是相對於需求供應有限而起的。是誰的需求？人的需求。沒有人的需求，物品就不會有價格，即便這物品再稀缺。人的需求增加，再多的供應（當然是有限的）也會覺得稀缺。在這種狀況下，物品的價格自然也就水漲船高。人的需求減少，再少的供應（當然是有限的）也會覺得多餘，物品的價格隨之跌落。因此，住宅的價格，取決於人們對房子的需求及其供應狀況。顯而易見，土地越少，住房供應越緊張，人口分佈越密集，則這一地區的房價必然越高；反之，則相反。
以此觀之，則不難明白京滬穗等一線城市的住房價格何以雖屢經樓市調控而百折不回。因為這些城市是人口的流入地！不是說北京是全國的北京嗎，不是說上海是全國的上海嗎，不是說廣州是全國的廣州嗎？從人口的流動而言，確實如此。這些年來，來自四面八方的人們持續地流入這些大城市，不僅是國内，而且還有國外的人們。由此帶來的結果，就是這些城市人口規模的快速膨脹。據官方的統計數據，2012年年末，北京市常住人口2069.3萬人，比上年年末增加50.7萬人。其中，在京居住半年以上的外來人口773.8萬人，增加31.6萬人；而2012年年末上海市常住人口達到2380萬人，比2011年增加33萬人。非戶籍常住人口960萬人，增加25萬人。在過去的十年中，北京和上海的常住人口平均每年增加60萬以上。為什麼在所謂的“紅五月”中，一線城市的土地拍賣市場炙手可熱的同時，一些二三線城市的土地市場卻不斷傳出流標的消息？為什麼大城市房價屢屢打壓卻依然向上的同時，一線三四線城市的卻頻頻上演“空城計”？無他，人來，需求隨之而來；人去，需求亦隨之而去矣。則作為人口流入地的大城市，房價焉能不應聲而起？房地產開發商雖擲重金而猶神閑氣定，其底氣，正源自源源不斷湧來的人群！
實際上，從一個城市的人口分佈中，亦可清楚看到這一點。以上海為例，2012年，全市常住人口密度為3754人/平方公裡，比2011年（3702人/平方公裡）增加52人/平方公裡。分區域來看，中心城區常住人口密度為24439人/平方公裡，比2011年（24254人/平方公裡）上升0.8%；城郊結合區（闵行、寶山、浦東新區、嘉定）為4866人/平方公裡，比2011年（4792人/平方公裡）上升1.5%；遠郊區為1461人/平方公裡，比2011年（1434人/平方公裡）上升2.0%。這個數據結合市場上的住房價格，房價與人口密?的關系可謂一目了然：中心城區人口密度最高，房價也最高；城郊結合區次之；遠郊再次之。雖然中心城區人口密度上升幅度小，但這是由於其基數遠大於城郊結合區和遠郊區的緣故，其增加的絕對量超過後兩者，又由於中心城區的土地面積遠遠低於城郊結合區和遠郊區，因而其房價的上漲壓力亦均超過後兩者。至此，“房價的拐點在哪裡”的答案水落石出了。一個最直觀的觀察點，是看人口密度。一個城市或者區域的房價是漲是跌？如果人口密度繼續上升，則房價的上漲將毫無懸念；倘若有朝一日人口密度出現下降了，則房價的向下的拐點也將隨之而至。很顯然，因為高房價會逼迫一部分人離開，從而減緩價格上漲的壓力，所以房價本身便是調劑人口密度的一個重要手段，也最符合經濟原則。盡管它不讨人喜歡，但比起所謂的“限購”和“限價”，更有益於社會整體利益的提升。
本文摘自《解惑中國經濟》
《解惑中國經濟》一書針對當下社會經濟熱點現象下筆，通過經濟學的視角，以隨筆的手法，深入淺出地分析了其背後的道理。邏輯井然，文採斐然。《解惑中國經濟》作者用自己紮實的經濟學基礎，和身為記者的敏銳度，就廣大讀者關心的社會經濟現象，例如“雙十一”“霧霾”“比特幣”“樓市”等與老百姓息息相關的各個方面背後的經濟原理加以剖析說明，立體且全面的展現了當今的中國經濟現狀。