坂雪崗“地王”
2003年7月4日下午3點，深圳市土地房產交易中心拍賣大廳人山人海，一場激烈的土地拍賣會剛剛開始。
來自深圳、廣州等地的22家企業，正在競拍坂雪崗地塊。由於坂雪崗地塊是近兩年深圳市拍賣的面積最大的優質地塊，市政府又明確表態未來三年内要嚴格控制新增供應土地總量，房地產界因此把坂雪崗地塊稱為“地王”。
參與競拍的22家企業實力不俗，深圳的一線房地產公司萬科、中海、招商地產、華僑城等全部參與。萬科總經理郁亮、華僑城地產總裁陳劍等幾位老總都親自到場督戰。
拍賣從4.5億起價，每次競價幅度為500萬元。很快，價格就到了5億、6億、7億。
“8億元！”由招商地產和華僑城聯手組成的競買人舉牌，立即引發了熱烈的掌聲。“8.05億元。”一直沒有舉牌的萬科終於出手，現場氣氛高度緊張起來。隨後的競價也主要在上述兩大競買人中進行，叫價不斷攀升。這樣一直較量到9.7億元，萬科舉牌，終於以“天價”奪走了該地塊。這是深圳近兩年來成交價最高、參拍企業最多、競争最激烈的土地。9.7億元的價格比4.5億元的起拍價整整高出5.2億元。
對於這塊土地，萬科勢在必得。當時，萬科在深圳已經沒有土地儲備，處於非常被動的境況。而那些具有國資背景的房地產公司土地儲備充足，開發勢頭已經蓋過了萬科。如果不獲取土地，萬科未來將逐步退出起家的深圳房地產市場，這無疑是致命的打擊。因此，萬科内部已經做了決定，坂雪崗項目一定要拿到，即使項目的收益率低也要拿下。
這場拍賣還有另外一個背景。2003年5月23日，隨著王石登上珠穆朗瑪峰，萬科人的自信已經達到了頂點，似乎心裡都憋著一口氣，萬科絕對不能讓其他公司超越。
但是，萬科正面臨著一個巨大的難題。2002年，萬科的銷售額為52億元，於全國20多個城市同時操作項目，在土地和資金方面經常捉襟見肘。對於中小型房地產企業來說，一塊地就能定
生死。萬科正走在一條狹窄的險道上，如果一個項目操作失誤，萬科很可能幾年都翻不了身，甚至從此一蹶不振。因此，一塊地可能就決定了萬科未來的命運。
拍賣現場，捧得“地王”歸的郁亮看上去春風得意，但是他心裡卻笑不起來。在拍賣之前，萬科對土地的心理價位是10億元。最後的結果是9.7億元，加上3000萬元的契稅，正好是10億元。按照當時房價預測，坂雪崗項目由於地價過高，内部收益率僅為8%。也就是說，如果土地價格或者房價下跌8%，那麼這個項目必虧無疑。2002年，萬科全年的利潤也沒有超過10億元，而這一塊地就能吃掉萬科全年的利潤。對於當時的萬科集團來說，這個打擊將是災難性的。但為了能夠在深圳繼續生存，萬科一定要拿下這塊地。萬科集團也做好了該項目内部收益率8%的思想準備。不過，後來由於土地價格暴漲，這個項目收獲頗豐，萬科僥幸脫逃。
這些還只是大衆的眼睛能看得到的驚險，事實上萬科還面臨著許多隐藏的風險：由於大量的資金沉澱，房地產企業的資金成本大得驚人。從拿地到2004年10月2日坂雪崗項目開盤，整整14個月，萬科每天的資金成本就是幾十萬，這相當於每天向河裡開進一輛奧迪。
明知是錯，還不得不犯
深圳坂雪崗地塊並不是2003年萬科拿下的唯一的“地王”。萬科知道問題的嚴重性，但是相同的錯誤，還不得不再犯一次。
2003年8月11日下午，南京萬科即將參加土地拍賣，當時有兩塊土地，一塊是4.5億元，一塊是2億元。當時南京萬科和深圳萬科一樣，也已經沒有了土地，所以在集團論證會的時候，兩塊土地都通過了審批，至少要確保拿下一塊土地儲備。由於資金不足，集團希望南京萬科拍2億元的土地，不要4.5億元的地塊。
但是不幸的消息終於傳來，南京萬科還是拿下了4.5億元的那塊地。當南京萬科發來電子郵件報喜的時候，整個萬科總部卻一點也高興不起來。
2003年，萬科全部用來拿地的總金額在30億元左右，僅深圳和南京兩塊土地就花了14.5億元，萬科的資金鍊一下子就緊張起來了。不僅僅是資金成本和項目風險的問題，更因為這兩個分公司拿地占用了太多的資源，其他分公司能夠獲取的資源就更少，這兩個“地王”會導致其他分公司的發展也處於被動狀態。
明明知道是錯誤，但還是不得不去犯。這兩個“地王”，給萬科管理層帶來了空前的沖擊和挫敗感，也引起了萬科管理層對發展模式和發展路線的反思。萬科的土地全部是通過招、拍、挂的形式獲得，成本非常高，到底能不能採取一些手段，來超越當時的房地產開發模式？
本文摘自《從100億到2000億的秘密》
這是一個經典的企業發展案例，也是一個關於時代、機遇、選擇與變革的故事。
房地產黃金10年，萬科的規模從100億上升到2000億，增長20倍。它是如何做到的？
100億遭遇瓶頸，500億遇到了“史上最大危機”，1000億之後面臨著更多未知的挑戰。萬科是怎樣自我革命的？
創業30年，萬科始終保持著25%的高增長，這在世界商業史上也屬罕見。萬科成功的邏輯到底是什麼？
面對這個颠覆式創新的年代，它的輝煌能否延續？其前途又在何方？