房價之争：兩個市場、兩種需求
在住房商品化後，房價的起落，在中國人的生活中，就成了像英美人談天氣一樣的習慣性熱門話題；在互聯網上，也成為各門戶網站民意調查最多的話題之一。多少人在房價的觀望中，猶豫不決；還有更多的人，因看不清房價的走勢，在國内看多和看空兩種趨勢觀點的交織中，無所適從；而在房價最終走高後，因為錯失及早出手購買的良機而扼腕歎息。
事實上，中國房價短期内的走勢，不要說老百姓看不清，就連專家學者的看法都存在分歧。在中國住房制度改革後，學界和業界關於房地產的讨論就多了起來，而關於房價走勢的争論也是不絕於耳。君不見有各種針對房價“漲跌”的對賭鬧劇，成就了一些參與者的名氣，也同時為中國房地產的輿論增添了一絲亂象。
由於制度的原因，中國的房地產具有尤其特殊的複雜性。但一般而言，主流觀點都認為中國的房地產價格應該會上漲，其主要理由有貨幣超發導致流動性過剩，人民幣升值吸引海外資金持有人民幣資產，建安成本增加推高房地產價格等等。從房地產投資的角度，這些原因可能是推動房價上漲的理由。但在近年來中央出台一系列包括保障性住房在内的房地產新政之後，僅僅從投資的角度來分析和判斷房價漲跌的理由，就會產生許多的誤區。
首先，讨論房價必須界定兩個價格，而不是籠統的一個價格。在房地產新政下，房地產行業被清楚地劃分成兩個市場：一個是居住性市場，一個是投資性市場。這兩個市場是不同的，價格形成條件和形成規律也是不同的，因而就會有兩個價格。籠統的“房價”概念，並不符合房市將來可能形成的兩個市場的格局。
其次，兩個市場的價格形成機制不同。兩個市場有兩類不同的需求，居住性市場的需求是實際需求，是以一套住房為目標的或買或租的需求。其需求者基本是低收入群體，受收入水平約束，價格的穩定對滿足他們的需求非常重要。該需求市場比較接近一般的商品市場，一套住房的效用滿足度和收入約束，可以產生穩定的均衡價格，這個價格將得到房地產新政的大力支持而相對穩定。投資性市場的需求是賺錢需求，是以買賣房屋賺取價差為目的，其需求者希望價格能夠不斷上漲。只要能夠在比購買價格更高的價格上出售，賺錢需求就得到實現。該市場對價格有無限上漲的需求，是沒有均衡價格可循的。
如果不區分這兩類不同的需求，不讨論不同市場價格形成的不同效用約束條件，用籠統的“需求旺盛”、“儲蓄很多”的理由，不足以看清中國房價的根本問題，這樣的理由也會淪為炒作房價上漲的似是而非的根據，實際上是利用大多數人的居住需求推高整體房地產價格，從而有利於少部分投資者的賺錢效應。
事實上，在需求被細分以後，根據需求的判斷，房價漲跌就不能一概而論。所以房地產新政最重要的新意，就是明確地把房地產分割成兩個不同的市場，針對不同的市場實施不同的價格管理思路和政策組合。政府主導居住性需求市場，包括制定購買經濟適用房和租住廉租房的收入標準，最重要的是制定合理的價格標準，提供較多的保障性住房的土地資源，並對經濟適用房的二手房採取回購。如果合理的規則得到嚴格的執行，經濟適用房和廉租屋的投入規模加大，相信居者有其屋的需求會逐漸得到滿足，發展商的資本投入應該可以得到社會的平均收益回報，最重要的是，居住需求的房地產的價格就不會隨著投資性市場的價格變化而變化了。
對於投資性的市場，政府基本不對價格進行管制，但是對貸款進行了新的規定，比如加大第二套房的首付比例，要求開發商嚴格執行房屋封頂後才能出售的要求等。在以自有資金投資為主的投資性市場上，如果價格上漲，不會影響居住市場的價格；如果價格下跌，也不會帶來銀行的壞賬進而影響經濟。但是，如果市場上主要都是投資者，相互推高價格的動機就不會很強烈，特別是必須用更多的自有資金來推高價格之時，投資性市場的價格上漲動力就不足。這裡有一個需要界定的概念，有了一套住房但希望有更好住房的人，應該劃歸投資者範疇。如果這個群體很大，投資性的市場價格就應該走高。如果這個群體並不很大，供給大於需求，空置率就會引導價格。
所以，只要政府的房地產新政得到落實，我認為，對中國房地產價格就可以有一個相對穩定的預期。因為兩個市場的分割，其價格漲跌不會相互波及。而在投資性市場上，當投資者發現這一市場主要是自己上下跳動時，其價格也會穩定下來。
在分析房價的同時，有兩個問題值得註意：首先，美國次級貸的一個教訓，就是不能把低收入群體的住房問題完全交給市場。因為完全市場的價格變化，很容易使基本居住需求的低收入群體的違約率上升，最後帶來次級貸危機而拖累整體經濟。但中國低收入群體的住房也不能全部由財政來解決，也應該讓民營資本進到經濟適用房和廉租房的建設和開發中來，借助社會資本，包括銀行資本，設計一些風險控制比較有效的、為低收入群體量身定做的金融工具和信貸產品，使保障性住房的投入能夠市場化運作，同時也把風險降到最小。其次，有觀點認為，房地產新政的執行對銀行過去幾年過高的房地產貸款有增加壞賬的風險。我認為，這種觀點不無道理，我們應該現在就開始註意投資性房地產貸款中的盲目性，這對減少銀行將來的房貸壞賬是非常重要的。
一般觀點認為，中國沒有次級貸的問題。事實上，中國的信用紀錄是很不完善的。銀行的投資性住房貸款與次級貸款、衍生產品一樣，是在房地產價格會不斷上漲的假設條件下的投資項目。但是，“房價不斷上漲”這個假設是不合理的，特別是受宏觀形勢變化和宏觀政策影響很大。如果對於這個假設的風險控制不到位，大環境稍有變化，特別是房價出現調整，所謂的次級貸危機就會被引爆。依靠價格上漲支持，且沒有特別嚴格信用紀錄的中國房地產貸款，實際上是與次級貸款一樣的高風險信貸產品。特別是那些靠房屋的滾動抵押不斷獲得貸款而不是以自有資金為主的投資人，房價變化以後出現“逾期”房貸的概率非常高，中國的次級貸就可能產生了。這應該是為什麼新政提高第二套房首付比例的重要原因。
切實落實好房地產新政，調整信貸結構，穩定房地產價格，是避免以後發生大規模中國式次貸危機，嚴重沖擊銀行信貸體系的重要措施。調控中國的房價，必須對房地產市場分而治之，分清兩個市場、兩種需求。政府應以居住性需求為主，以民生為本，真正解決好民衆的住房問題，幫助廣大民衆盡早實現他們的“安居夢”。
調控窘狀：房價調控的終極目標是什麼
自2010年起政府實施新一輪的房地產調控政策以來，基本遏制了房價快速上漲的勢頭。但正如前任總理溫家寶在2012年“兩會”記者會上所表示的，“房價還遠沒有回到合理的價位”。調控以來，對房價降幅的各種猜想滿天飛，可以發現，利益集團對降價幅度關註的實質，是關心房價調控的底線在哪裡，關心房價降到什麼水平調控政策會放松，什麼時候是再進入房地產的時機。我們理解，現在各方對房價下降的關註點，仍然是把房地產作為投資品市場來定位，這個思路顯然與政府一再強調的調控終極目標不一致。房價下降是調控目標的一部分，把房價下降水平作為判斷調控政策轉向的依據，確定下一步房地產的投資戰略，可能會對經濟發展造成南轅北轍後果的影響。
什麼是“合理的價位”？溫家寶在十一屆全國人大五次會議的記者會上的解釋是“與居民的收入相適應，房價與投入和合理利潤相匹配”。其政府工作報告也強調嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策和措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。
房價顯然是調控的顯性目標，但是既然要房價合理回歸，而且要回歸到與居民收入相適應的水平，當然不能讓回歸後的房價再次反彈。也就是說，房價回歸後還必須穩定。什麼樣的房地產價格可能穩定？投資性房地產的價格可能穩定嗎？房地產調控政策祭出的“抑制”投機、投資性需求的目標實際上發出了明確的信號，即調控的終極目標是要讓房地產回歸其“以居住為主”的屬性，未來房地產應當主要是“消費品”而不是“投資品”。因為消費品的價格是可以穩定的，而投資品的價格是不可能穩定的，只有將房地產的屬性定位於消費品，房價才能回歸到合理的價位，並維持穩定。
消費品價格和投資品價格的形成是基於完全不同的機制。“居住”需求屬於實際有效的需求，以一套基本住房為效用最大滿足度，是真正意義上的剛性需求，而且受收入水平和可支配支付能力的約束，對價格上漲非常敏感。價格上漲過高，購房能力下降，有效需求受到壓抑，市場呈現供大於求，房價應該有向下調整的壓力而回歸到均衡水平，並保持相對的穩定。居住性市場屬於消費品市場，具有消費品的效用最大滿足度這一重要特點。一個人吃一碗飯吃飽了，再有人提供第二碗飯，邊際效用就開始遞減，同樣的價格就賣不出去，價格就必須降下來了。這種網狀調整過程就會形成消費品市場的均衡價格。房地產以居住為主就具備消費品的屬性，效用最大化的約束條件成立，市場供求關系的定價理論就可以實現穩定的均衡價格。
相反，以投資為目的的房地產市場屬於資產類市場，不是一般商品市場。投資需求沒有效用最大化的約束，投資品的市場價格不可能通過實際供求決定。投資是以價格差異為“賺錢”的目標，賺錢的效用是無限大的。“賺錢需求”不在意價格高昂，而在意價格不斷上漲，價格需求彈性極高，有推動價格不斷上漲的強烈動機，從而破壞了價格理論中效用達到最大滿足度後需求下降的假設。賺錢需求屬於效用無限大，不可能出現與這種無限需求達到均衡的供給水平，所以理論和實踐都說明，房地產作為投資品，不可能靠增加供給來調整價格最後形成穩定的均衡價格水平。特別是在銀行信貸的支持下，這種無限的賺錢需求得到低成本資金，而基本不承擔風險，因為風險由銀行承擔。所以銀行不斷向賺錢需求提供的信貸給了價格上漲源源不斷的動力。如果不斷增加滿足賺錢需求的房屋供給，只會把價格越調越高。
特別糟糕的是，如果不把兩類需求市場嚴格分開，投資性房地產價格的上漲，會把平均價格拉高，整體房地產市場價格就會上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價水平以及房價預期，也越來越不能承受。有報道顯示，在調控前，大城市的平均月供水平，即月收入與房價的比值，達到76%。這就是說，一般城市居民買房子，月收入中有76%是購房支出。據稱，在某些城市這個數字最高達到85%，而正常水平應該是40%，最高也不能超過50%。現實中真實有效需求即首套房的剛性需求階層根本沒有這麼高的支付能力，而所謂城市化意義下進城的農民工，滿足他們居住需求的支付能力與房價，以及將來房價預期之間的差距，更是越拉越大。
據知，全世界包括發達國家，很少出現一般人持有多套房產的情況。美國95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。德國房地產市場的管理更嚴格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。中國目前一部分人過多占有本來稀缺的土地資源和房地產資源用來投資，而大部分民衆卻沒有能力購買一套居住性住房，這種極大的反差，以及極不公平地擠占和囤積資源的情況，其實變相地拉大了收入差距，並給經濟和社會帶來極大的不穩定的隐患。
此外，由房地產衍生的地方土地財政和銀行風險以及產業空心化的風險，都可能演變為更嚴重的經濟危機。“以資產價格泡沫為特徵”的經濟危機，是20世紀90年代以來世界上發生的經濟危機的特徵。比如，日本危機、亞洲危機，以及2008年爆發的美國次貸危機，以及近幾十年來爆發的歷次經濟危機，都是房地產作為投資品推動資產價格過度膨脹後泡沫破滅而引發的危機。
如果抑制投機、投資需求和促使房價穩定是房地產調控的終極目標，未來的房地產市場應該是以居住需求為主的消費品市場而不是以投資需求為主的投資品市場，那麼房地產調控就可以形成制度化的長效機制。如繼續實施對第二套購房的差別性信貸，以保證市場滿足一套房有效需求的約束的假設成立，才能使房地產價格保持相對的穩定。另外，在更大範圍内實施房產稅，加大房屋持有成本，也能遏制投機、投資活動。有些國家採取高資本利得稅的方式，縮小投機性行為的獲利空間。德國更直接，採取限制房價上漲幅度的措施，超過規定房價情形嚴重的會被認定為犯罪。
所以，我們認為，房地產調控的終極目標，不是簡單地讓房價回歸合理，而應該是讓房地產回歸其“以居住為主”的消費品屬性，不僅考慮價格下降的幅度，還應該考慮價格下降後的持續穩定。
越調越高：中國房價怪相是如何形成的？
過去10年，房地產可以說是中國經濟發展重要的驅動力之一，房地產業也經歷了10年的黃金發展期，被很多人認為是國民經濟的支柱產業，無論什麼行業，都在樓市投資，境内外資金蜂擁而入。自2003年以來，國内房價幾乎是一路上揚，除了在一輪輪的房地產調控下房價略有波折之外，房價幾乎翻了十幾倍，甚至出現越調越高的怪現象。從某種意義上說，中國經濟已被房地產綁架，令人咋舌的高房價和瘋狂的投機行為造就了一個畸形的房地產市場。時至今日，房價高企，居民望樓興歎，房地產問題已經不僅僅是個經濟問題，而是已經演變成影響改革和發展大局的社會問題和政治問題。
當然，在過去的10年裡，針對房地產的問題，也衍生出各種房市評論：有學院派專家，也有各種著名財經評論人；有堅定看漲樓市的，也有一直唱空房價的。衆說紛纭，讓樓市撲朔迷離。2012年被稱為史上最嚴的一輪樓市調控年，但土地市場和樓市卻雙雙進入“暖冬”，房價再次擡頭。對此，學界形成兩種觀點：一為“供求論”，一為“崩盤論”。在最嚴厲的房地產調控政策下，是什麼原因使得房價不降反升呢？
第一個論調就是以供求關系原理企圖說明房價居高不下的“供求論”，它強調2012年房地產投資下降，新開工項目減少，而剛需很大，需求大於供給，價格上漲是必然的。但是“供求論”有幾個誤區。
首先，房地產投資是從畸高37%的增長率水平下降到接近15%的溫和增長水平（行業平均投資增長率為20%），是不合理的增長率下降到合理增長水平，而不是負增長。也就是說房地產投資還在增長，房地產的供給還在增長，只是從不合理增長趨於合理增長而已。加上廣泛存在的持有多套房的現象造成的空置率，以及由於銷售放緩造成的存量住房，2012年沒有供不應求的問題。按照這樣溫和的“增速”，2013年也不會存在供給短缺的問題。
其次，剛需的定義有誤。所謂剛需應該是沒有價格彈性的需求，即無論價格如何變化，哪怕價格高到根本買不起，需求都存在。也就是說基本是以自住使用的居住需求，或者說第一套房才能稱作剛需。鑒於國内體制演變的特點，經過歷史上的單位分房和貨幣化住房改革，城市“原居民”基本是居者有其屋，真正的“剛需”以兩大類人為主：一類是進城的農民，另一類是剛畢業留城的大學生。這兩類人的工資收入在短期内只能是望房價興歎。所以，剛需雖然很大，但在高房價背景下是“求”之而不得，也就不可能對房屋的供給造成壓力了。如果不算真正的剛需，而且把那些持有幾十套，甚至上百套房的“房姐”、“房叔”們的存量房推向市場，加上各地存在的空置率，切斷投機購房的各種歪門邪道，整體房地產市場完全可能出現供大於求。房地產供給在低端結構上的不足是存在的。
“供求論”模糊了剛需的概念，混淆投機需求與剛需，把第二套甚至通過各種不法手段逃避調控規定的多套非居住購房行為，籠統說成剛需，掩蓋投機行為推動的價格上漲的真相。這些多套非居住購房行為的投機需求，原則上是“無上限需求”的概念，媒體頻頻曝光的數十套甚至數百套房屋持有者們的蠅營狗苟，印證了這一點。受資源約束的供給是無法滿足這樣無上限的投機需求的。也就是說，房地產市場以投機需求為主時，是沒有供求平衡可言的。特別是在投機需求能夠通過銀行貸款放大資金和維持資金鍊的情況下，一段時間出現“供給不應投機需求”的假象是不奇怪的。
“供求論”的供給短缺是不成立的，剛需旺盛是偷換了概念，掩蓋投機需求推高價格的真相，維護了投機炒房群體的利益。如果以“供求論”的思路主導房地產市場的發展，會繼續讓有限資源不公平地被少部分人擁有，使真正的剛需人群買不起也租不起一套房，從而帶來城鎮化的阻力，由房地產泡沫引發的危機也就不可避免。
更重要的是，“供求論”模糊了房地產市場投機需求為主的事實，以投機為主的房地產市場的價格，是由於供求失衡支持價格上漲的觀點有經濟學概念上的誤解。經濟學關於以供求為基礎的市場定價機制是以商品的實際供給和需求為基礎，以投機需求偷換實際需求的概念，已經背離了供求定價的最基本的内涵。而且商品市場均衡價格產生需要三大條件，除供求以外有一個關鍵條件是效用最大化約束。也就是當效用滿足後，需求就發生邊際上的變化，供給價格就要下降去滿足較低價格帶來的邊際需求，這樣的“價格—效用—需求—再價格”網狀調整過程，直到邊際效用不再增長，均衡價格形成。過度投機性使市場定價機制完全失靈。投機需求不僅不是實際需求，沒有實際需求的屬性，而且缺失了效用最大化約束這一重要條件。投機的目的是為了賺錢，賺錢是欲望，欲望是無窮大的，投機性市場沒有最大化滿足約束條件，所以投機需求不在意價格高，只在意價格要不斷上漲。100萬買一套房，150萬賣出就賺錢；然後200萬再買，250萬賣出仍然賺錢。投資性需求有強烈的動機推動價格上漲。換句話說，一旦房地產市場成為以投資為主體的市場，市場定價機制的基本條件被破壞，不可能形成合理的均衡價格。投機性市場的定價機制呈現經濟學意義上的失靈。
所以“供求論”如果不是缺乏經濟學的基本認知，就是刻意混淆房地產市場的是非黑白，以否定房地產調控的合理性和合法性。
第二種論調是“崩潰論”。“崩潰論”根據美國、日本和亞洲部分國家房地產泡沫調控的歷史經驗，即一般調控兩到三年後，房地產價格就會出現大幅下降。中國2010年以來包括“限貸限購”政策在内的逐步升級的房地產調控，按照這個規律應該在2012~2013年顯現效果，出現房地產價格的下降。“崩潰論”的判斷是基於經濟學的基本結論，即當市場失靈以後，若沒有外力就不可能恢複正常的市場秩序，這時政府需要採取相應的幹預措施，扮演一個外力的平衡角色，恢複市場的正常秩序。同時“崩潰論”假設為了經濟和社會的穩定，政府調控有防止房地產泡沫破滅而引發危機的動力。但是事實與之判斷的相反，“崩潰論”的錯誤是假設的錯誤，是對體制和房地產市場上的權力和利益的密切聯系缺乏準確判斷而導致的錯誤。
為了實現經濟的可持續發展，保障社會穩定，中央政府下大力氣調控房價，但是無論初衷多好的政策，其執行都要經由地方政府，而各地方政府只關心各地方的GDP增長，關心地方財政收入。在土地財政的痼疾下，中央政府房地產調控的宏觀目標與地方政府孜孜以求的經濟增長的目標是不一致的。當然，歸根結底這一點歸咎於政績考核標準存在誤區的體制原因，在唯“增長”而論的政績考核體制影響下，各地不僅沒有動力去嚴格推行房地產調控的政策，反而會姑息民間投資者和房地產企業通過各種打擦邊球的方式與調控政策博弈的行為，對背離了調控政策的各種行為採取睜一只眼閉一只眼的態度，不到太過分的程度不會出面禁止。一些城市房價上漲的背後，都能看見“限購限貸”政策變相放寬的影子，一些城市不斷放出試探性的政策放松的信號，也顯示了一些地方政府對房地產調控政策不予嚴格執行的事實。再嚴厲的政策如果沒有執行力都是一紙空文。如果三年的調控政策都沒有執行到位，而且還有很多抵消政策的行為，房地產的價格降不下來是必然的。
從理論上講，“崩潰論”預期房價在2012年下降是講得通的，其預期假設在邏輯上本也是不言而喻的。但是執房地產市場調控之牛耳的權力部門的利益與房地產市場的利益高度關聯，導致“調控執行力”本是順理成章的假設不再成立了。“崩潰論”的錯誤是沒有把經濟學的“理論”與國内被扭曲的體制性的“實際”相結合。“崩潰論”的破產從另一角度深刻揭示了國内體制的弊端。
我們認為，2013年的房地產價格不會因為“供不應求”而大幅上漲，如果大幅上漲則說明投機活動再趨活躍，也意味著需要更嚴厲的調控政策出台。改變地方政府執行不力的現狀是一個漸進過程，房地產價格會呈現溫和調整，但不會崩盤。
中國房地產健康發展需要兩方面的努力。短期内，要改變房地產調控執行不力的狀態。内地房地產調控需要像香港樓市調控那般的執行力。香港政府的樓市幹預毫不拖泥帶水，該出手時就出手。2012年10月26日宣佈調控政策，10月27日開始執行而且效果立顯。據香港媒體報道，10月28日是週末，與往日週末樓市火爆不同，香港26日重稅調控樓市之後，一、二手樓市交投緊急“冰凍”。二手樓市交投則比上週大跌50%~70%。香港政府的調控顯現立竿見影的效果，一方面說明政策的針對性非常強，出手就能打到蛇七寸上。另一方面應該來自港府一直奉行“言必行，行必果”的準則建立起來的政府信用的權威性。
從根本上來說，國内房地產市場的供給結構有必要向與城鎮化發展相一致的方向調整，也就是向真正剛性需求的結構調整。與城鎮化對應的房地產一定是以農民在城鎮安居為主的市場，只有以居住為主的房地產市場才夠資格談市場定價，才能形成真正意義上的市場定價機制，房地產行業也才能借新型城鎮化戰略再次得到發展的機遇。這是平衡房地產市場兩個極端預期的正確途徑。
房產稅：開徵是否需要立法？
2011年1月28日，上海和重慶開始試點徵收房產稅。試點開始後，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部三部委在總結試點經驗基礎上，適時研究並提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國範圍内對個人擁有的住房徵收房產稅。2013年5月24日，房產稅試點擴容被證實，將增加房產稅改革試點城市，房產稅確定向增量開刀。
房產稅開徵，是否需要經過立法程序？曾有觀點密集地對此發表過評論。房產稅政策牽涉很多人的利益，如果不把與政策相關的概念闡釋清楚，就容易形成帶有民粹主義性質的負面效應，會導致社會誤解，而將徵收房產稅的政策誤解為與民争利，進而演變成對政府向老百姓亂收錢的申讨，演變成對房產稅的徵收是否具有合理性的質疑，這樣就不利於房地產市場制度的完善，不利於稅收體制的改革和完善。
關於房產稅，有三方面的基本概念有必要進一步探讨並厘清。
第一個基本概念是，房產稅不是財產稅。有觀點認為，房產稅涉及個人財產利益，對非國有財產徵稅，必須通過立法程序批準。讓國民交錢，就要先在最高立法機構層面上獲得人民的同意。
就我們的理解，國外房產稅的標的物是土地。房產稅實際上是土地稅，而不是以建在“地”上的房屋為標的物的稅收。而“土地”如果是國家所有，政府代表國家對這一塊地的使用者收取稅收形式的租金，這是合理合法的政府職能。換句話說，土地稅不屬於財產稅的範疇，被冠以“房產稅”的稅收不是對個人財產或者說不是對非國有財產徵稅。如果從更廣泛意義上定義資源的概念，把國有土地包括在資源的範疇内，房產稅就是對國有土地的國有資源的使用者收稅，就像取得資源開採權以後開採資源要繳納資源稅是一樣的道理。如果是這樣，房產稅徵收應該也就有法律根據了。
至於“讓國民交錢，就要先在最高立法機構上獲得人民同意”的說法，需要說清楚，否則有民粹主義之嫌。最高立法機構是對相關問題的合法性進行論證和把關，包括是否符合國家和人民的利益，不是簡單的贊成或反對，更不是簡單的代表“民意”，否則立法機構一旦出現被民粹主義左右的傾向就非常麻煩了。因為讓“民意”選擇收稅還是不收稅，反對收稅的“民意”一定大大高於贊成的“民意”。假設更極端的情況，如果進行取消所有稅收的民意調查，可能得到100%的“民意”結果。
回顧一下法國關於延長退休年齡兩年的法案的決策過程，應該能加深人們對立法機構職能的理解。法國總統薩科奇提出延長退休年齡兩年的法案，遭遇超過300萬人上街遊行的強烈的“民意”反對，但是議會仍然通過了這項法案。因為總統的法案符合法國國家和人民的根本利益，法案的形成符合既定的法律程序，議會不會因為“300萬人反對”就認為法案不合法或者不通過。
無獨有偶，奧巴馬總統提議的醫改方案雖在上一屆國會衆院通過，卻被新一屆國會衆院否決，也不是以“很多美國人反對”為理由，而是以方案違反憲法、強迫美國人買保險為理由的。所以立法機構是合法性的把關，而不是簡單的民粹主義的情緒化反應。
第二個基本概念，是房產稅的稅率計算。有觀點認為，因為房產稅按照房價計算，所以對於房產稅稅率的計算提出房屋價值折舊與土地增值相悖，應該把土地價值和建築物的價值分開的問題。也就是說房產稅的計算，不能簡單按照房價來計算。
前面分析過房產稅實際是土地稅。土地稅的計算應該根據土地使用價值的計算。土地使用價值主要表現在房屋價值。房屋價值可一分為二：一個是居住價值，另一個是投資價值。這兩個價值都在價格中反映出來。所以按照房價來計算土地稅是有道理的。而且按照房價計算已經把“折舊”考慮進去了。如果房屋年久失修，房價一定會低。如果房屋在好的社區並且精心打理，時間越長價值越高，價格會不降反升。當然這種觀點中提出的城市土地使用稅已交付、不能重複收取土地稅的觀點，需要對這兩類稅種的標的有明確的界定。城市土地使用稅是否指城市公共設施的土地占用的公攤稅收部分，而不是私人住宅的土地稅？相關政策部門可能有必要對城市土地使用稅的概念進一步說明。
第三個基本概念，房產稅的試點和實施是長期財稅制度的完善，而不僅僅是一個短期宏觀調控的工具。房地產稅的推出對短期房價調整應該是有作用的。但是把房產稅僅僅當作當前房地產調控的一個手段來解讀是一種誤解。首先，國内房產稅是一個新的稅種，難免許多概念不容易馬上搞清楚，作為房地產調控的工具容易被坊間誤解、誤讀和誤釋，也容易被利益群體利用，增加實施的阻力，不容易收到近期調控應有的效果。其次，如果被認為是短期調控的政策，遲早會收回去，也會增加各方面包括地方政府在内的短期的博弈行為，對於長期房產稅制度的形成、完善和建設是非常不利的。
房產稅的開徵，長期來說將為地方政府帶來穩定的稅收來源，將被培養成地方政府的一個主要稅種，應該是一項財稅制度的重要改革。房產稅的開徵短期内可能颠覆一個概念，地方政府“賣地”行為可能並不符合現有的基本規則。
因為房產稅的實際含義，是國有土地的使用權出讓的租金。所以地方政府是不能“賣地”的，“賣地”是所有權的轉讓。地方政府只能行使“使用權轉讓”的權利，中國的住宅土地使用時間規定是70年，這70年使用權轉讓分成兩個階段。第一階段是土地開發使用權出讓。這一階段地方政府收取開發權的土地出讓金，由房地產開發商支付。第二階段使用權是針對土地上建築物的所有者的出讓，應該是由房屋擁有者在未來70年内分期支付的，也就是房產稅的繳付。地方政府是不能“賣地”的，而土地使用權出讓的“租金”，必須準確分開“使用權轉讓”的兩個階段，由開發商交付的開發權出讓金與由房屋使用者交付的土地稅。按照“賣地”的概念一次性把土地拍出天價是違反“土地使用權轉移”的基本規則的。在既定的70年使用轉讓的規則下，地方政府“賣地”並不合規。
關於房地產稅收應該立法的觀點是應該引起註意的。房地產稅收制度的改革遇到的這些問題，是我們現在和將來進行制度改革都將面對的問題。在未來的改革開放過程中，應該有更多的新制度和規則會不斷地建立和完善，新制度建立的程序化、規範化、合法化，本身就可能成為我們一個新的制度。
本文摘自《經濟的真相》
房市，越調越高為哪般？股市，何以“跌跌不休”？
地方債，如何遠離“火山口”？全球為何唱衰中國經濟？……
衆說紛纭之下，何為中國經濟的“真相”？ 《經濟的真相》是“中國女性經濟學家第一人”左小蕾首部重量級作品，體現了實戰派的經濟認知邏輯，是讀者最應信賴的業界良心。《經濟的真相》從房市、股市、債市、貨幣、改革、發展、市場、風險8大熱點，把脈當下時局，厘清迷霧噪聲，還原經濟真相，精準趨勢預判。
人民幣對外在升值，對内卻貶值，到底是在升還是在貶？當前幣值的“真相”是什麼？國内缺資金，為什麼把這麼多美元借給美國花？房價為什麼越調越高？中國經濟改革到底該如何推進？經濟增長的動力會來自哪裡？宏觀趨勢性的轉折究竟何時出現？什麼樣的新政策才能帶來樂觀的變化？
當下的人們對中國經濟各種問題的解疑難以自圓其說，紛紛表示真相難辨，迷惑不解。而專家學者對此也是衆說紛纭。到底如何說清中國經濟真相，澄清經濟分析的是非？
面對當前中國錯綜複雜的經濟局面，“中國女性經濟學家第一人”左小蕾基於長期以來對中國經濟的跟蹤觀察和研究，在《經濟的真相》一書中，不管是論及經濟增長、結構調整、後危機時代再平衡等問題，還是論及股市、房市、地方債、人民幣國際化等問題，字裡行間，體現一個經濟學家的專業素養和良知，堅持“接地氣”，堅持獨立性，試圖從時間、空間、自系統等多個維度，探尋中國經濟潛藏的真相，解除大衆的迷茫。