我在回答週其仁教授的批評時曾經指出，週教授主張的允許農房農地入市，我從改革的方向上並無不同意見，只是在步驟上我認為不能草率從事，一蹴而就。我與他的真正分歧是在城郊農地如何開發入市上。從主張土地私有的許成鋼、文貫中教授那裡，實際上我們看到了同樣的分歧焦點。許教授這次在莫幹山會議上，重複了他的一貫主張，即世界上只有極少數幾個國家不搞土地私有制。當這個觀點受到質疑時，他認為土地私有制是市場經濟和現代政治制度的基礎，這樣的命題竟然還有歧義就不願再讨論了。其實許教授在年初接受“財新網”的採訪中談“土地私有制是城鎮化的基礎”中，除了講結論以外，也是作了一些論證的。他說城鎮化是一個自發的過程，它以土地私有制為基礎，是隨著市場的發展走的，土地的供給和需求由市場決定。因此中國的土地國有和政府壟斷必然扭曲和阻礙城鎮化、現代化。同樣堅信土地私有制的文貫中教授在他的新書《吾民無地》中，則作了更詳細的闡述。在文教授看來，“允許農戶土地私有和自由退出強制性的集體所有，是使中國走出現行嚴重過時的土地制度的唯一選擇”（見上書73頁）。“要允許土地私有和農地進入其他行業的自由”（同書74頁）。文教授認為：“‘小產權房’便是農民集體攜帶土地離開農業，進入房地產業的產物，有何不合法？當各行業的人都有利用自己的生產資料追求價值最大化的今天，唯獨農民沒有憑自己的主要生產資料——土地——追求並實現其最高價值的權利，這不是明顯地用莫名其妙的理由制度性地歧視農民嗎？”（同書68頁）“如果允許農地私有，自然就不存在‘小產權房’是否合法的問題” （同書74頁）。與許教授相同，文教授認為“農地何時轉為城市用地，應該由農民根據土地市場的價格信號，獨立做出判斷，這樣的城市化才是内生的，因而是可持續的。土地的升值究竟如何分配，農民作為所有者自然要有最大的發言權，這是天經地義的事”（同書108頁）。文教授建議，中國的城市化道路，應當選擇走20世紀上半葉老上海的浦西發展模式，或者今天深圳原住民自己大量建造小產權房的發展道路。
說到這裡可以看出，圍繞土地私有制作為信念信仰確實不好讨論，但落實到作為城市化的具體制度政策設計，大家就可以進行實證的讨論了。就如獲得諾貝爾經濟學獎的大師們的理論可能深不可測，但其一旦被用於政策設計，它就要經得起執行部門乃至普通老百姓的質詢拷問。如果我們把讨論聚焦在這個操作層面上，顯然讨論就容易有成果，真理也才能越辯越明。
主張土地私有制的教授們的意見出發點應當沒錯：城市化是現代化必由之路。因此如果真如他們所說，只要實行土地私有，市場自己就能夠很好地配置土地資源，成功地實現城市化、現代化轉型，這樣自然誰也沒有什麼可以反對的理由，剩下的只需要去克服既得利益或意識形態上的障礙。
但一個自然的質疑是，“二戰”後的發展中國家絕大多數都是搞土地私有制和市場經濟的，但成功實現城市化、現代化轉型的卻寥寥無幾，扭曲和阻礙的事比我們更嚴重，這就暗示事情還不像他們說的那樣簡單。直觀地說，市場之所以未能直接配置土地資源自發實現城市化，是遇到了規劃的制約。因為在現代社會中，土地資源的開發配置一般不是通過市場直接進行，而要通過政府規劃體現，即便是市場意志也有賴於規劃去實現。顯然，市場供求關系自己調節配置土地資源與靠別人去體現、實現肯定不是一碼事。這一點，其實許成鋼教授在上述採訪中也談及了。他說香港房價這麼高，就是因為只有20%的土地可開發，80%的土地政府規劃不讓開發。可見即便是連年被評為世界第一的自由經濟體香港，市場也配置不了土地資源。香港如此，發達世界其實也都大同小異。因此，他們說的土地自由進入不同用途的市場在西方也並不存在。
在土地私有制的基礎上，市場為什麼還不能直接配置土地資源的開發呢？從經濟學上說是因為交叉外部性。由於土地開發產權界定的困難，土地所有人只追求土地開發的收益，而不負擔土地開發的負外部效應。又由於涉及的利益關聯方太多和太錯綜複雜，因此交易成本太高，市場供求談判本身無法決定每塊土地的用途及其建築容積率。其實，現代社會土地開發離不開規劃這一點，生活在美國的文貫中教授也並不是不知道，故文貫中教授自己也承認“在美國，純粹的農地用途管制是不需要補償的”（同書120頁），因此他主張土地 “在符合區劃和城規的前提下允許土地的自由流動”（前書，71頁）。
不過這裡的問題在於，如果區劃和城規是有約束力的，土地在不同產業間改變用途和容積率的流動就無法自由；如果土地可以在不同產業間自由轉讓開發，那符合區域和城規的前提就不複存在。
文貫中教授解決這個矛盾的辦法如下：“隨著土地價格的變化，土地所有者會根據地價的變化和土地市場供求的變化，從追求自身經濟利益極大化出發，要求改變區劃，區劃的調整原則是基於對土地所有者利益的承認和保護，城市規劃與區劃部門會經常性地對已有的區域做相應的調整。”（前書，106頁）
這就是說，文教授解決規劃與產權人開發自由沖突的方法是區劃和規劃不斷調整，去適應土地價格變動後土地所有人經濟利益最大化的要求。這樣矛盾當然可以解決，只是區劃和規劃就變成了高度彈性和適應性的橡皮圖章。不難想象，所有城郊更不用說大城市的城中村、城郊村的原住民，肯定會先要求棄耕棄農搞土地開發，並跟隨城市化過程中土地市場價格的不斷攀升，要求建更多更高更密的樓盤，以實現自己的經濟利益最大化。其實這也是文教授推崇的深圳市原住民走過的真實道路：他們從棄農建起低層樓房開始，每過一些年隨市場需求變動，就搶建搶高幾層樓，現在很多都已建到20多層了。盡管如此，這還是在規劃對他們的搶建擴建禁令不斷的情況下實現的。如果規劃如文教授所說的那樣能靈活地調整和適應他們的利益最大化，如果政府近年來不是用嚴禁和炸樓去阻止和震懾土地權益人，顯然他們還有經濟動力把樓建得更高更密。
不過，這樣跟著土地所有人需求走的彈性區劃和規劃顯然不是現代發達國家的現實。因為無論地價如何變動，發達國家的很多城市不管我們離開多少年，重訪時還是能見到熟悉的街道和建築；城郊鎮郊也總是佈滿了綠地、菜地或農地，並沒有為經濟利益最大化而開發。況且在土地私有制下，每一塊土地所有人的利益都是獨立的，而城市化開發只能有一小部分土地用於市場價值最高的商業開發，還有相當大部分土地必須用於公共用途和低市場價值的使用，這就意味著規劃不可能滿足每個土地所有者的利益最大化要求，各個土地所有者也不可能都同時追求自身經濟利益的最大化。要使導致各土地產權人損益懸殊的規劃被遵守，需要的不是各產權人只顧自己利益的最大化，而是對受規劃影響、收益和損失各不相同的土地產權人的利益進行綜合調節和再分配。這種再分配只能是在保護和保證土地所有者在規劃改變前原有土地市場價值的合法合理基礎上，追求社會整體利益的協調。所以，在美國各地的土地分區管制條例中我們都看到，分區管制的宗旨，是保護和促進社區的健康、安全和福利，不僅考慮當前還要考慮未來，以創造社區内和各社區間和諧便利關系，防止過度利用土地及人口過度擁擠、協調土地與建築物及道路之間的適應發展，等等。顯然，這與每個土地所有人為自身經濟利益最大化而自由利用土地完全不是一碼事。
本文摘自《新土改》
城市化道路的選擇，反映和制約著中國現代化道路的抉擇，在一定程度上決定了未來二三十年中國的前途與命運。在本書中，華生從城市化道路選擇的戰略高度，全面分析了纏繞中國社會幾千年的“老三農”問題如何向“新三農”問題演變，剖析了城鄉對立的二元體制和土地財政的困境，揭示了土地權利的症結。在總結中國和世界各國城市化道路經驗教訓的基礎上，提出了新型城市化道路以及土地和戶籍制度改革的總體規劃設計，包括如何統籌解決土地財政、戶籍制度、房產稅和小產權房等焦點、難點問題的具體方案。