在我看來，目前政策堅守土地集體所有制，當然有其道理和原因。但政策問題與理論問題完全可以分開。土地私有問題在理論上並非不可讨論的禁區，實際上也只有讨論了才能去魔去魅，更加清楚現行政策的利弊和未來的可能走向，從而使人們在一個更加真實而不是虛幻的基礎上讨論和研究土地問題。
土地可不可以私有，我覺得至少從改革的方向看完全可以。搞社會主義市場經濟，企業、資本都可私有，壟斷性的國有資源企業也可上市，私人也可以擁有股份，土地私有也不是什麼洪水猛獸。況且土地可以私有並非全部私有，連美國的國有和公有土地也還占近半國土。中國在國有和公有土地為主的情況下，允許一部分土地私有也根本出不了任何亂子。就像鄧小平當年對大量引進外國資本都不懼怕，我們今天又怕什麼自己的國民擁有一些土地呢？
從今天的現實情況看，城市居民大多都購買了商品房，一般都擁有房產證和土地使用權證。土地雖然現在是70年使用權，但“物權法”已經明確到期可以自動延續。現在這兩證的交易、抵押是自由的，只差占有的永久性那一層紙。農村土地的情況則反過來，土地承包到戶以後，先是20年、30年不變，後來說是永久不變。中央政策又規定土地承包之後，“增人不增地，減人不減地”，這就是說分了一次就定了，人口變動也不再重分，新的集體成員不再擁有土地承包權，也就是等於土地一次性家庭私人占有。目前還正在確權頒證，確權到戶到人，將這種家庭占有固定化、法規化。從這個角度看，農地的家庭永久私人占有已逐步變為現實，只差交易自由的那一步就是完全私有。現在受到政策大力推動的農地流轉雖然還不允許一次性出售，但也是朝交易自由方向上前進。這樣看來，城市居民只差占有的永久性這最後一步，農村居民只差交易自由這最後一步，城鄉居民的用地就都在實質上私有化了。在城鄉結合部，許多集體經濟組織依靠土地資源實力強大，但面對城鎮化後的新情況，許多也是將擁有土地的集體經濟組織股份化，將股份分解到人。這樣也就等於間接將土地權利私有化。擁有土地的就不再是村而是股份企業了。這種集體資產和土地的股份化，現在也被寫進了最新的文件。綜合這各個方面，我們今天的改革實踐中，實際上已將土地一步步私有化，文教授所說的“吾民無土”的狀況其實已漸行漸遠。這就如張五常教授所指出的，有些國家和地區的土地所有權是國家或女王的，但國民擁有完整的使用權、收益權和轉讓權，這時名義上的所有權可以變得不重要。
當然，這還不是許成鋼、文貫中教授要求或希望的法律意義上完整的土地私有化。不過沒有關系，我們下面就來探讨一下一步到位的土地私有化究竟能帶來和改變什麼，以及利弊得失。
土地私有對城市居民的影響
首先看城市居民。土地私有將使擁有商品房的城市居民手中的土地使用權變為土地所有權，現行70年使用期的規定也將隨之消失。不過這除了可以消除房屋的所有人原本對70年後續期是否交費的多少擔心外，並沒有多少實際意義。因為現在人們習慣稱呼他們手中的房屋和土地兩證為產權證，土地使用權變為所有權並不能帶來實際的收益。從市場估值來看，現在市場對70年使用權到期是否交錢續期的問題並不敏感，很少有人認真認為政府會在或敢在70年到期後收取高額費用。故在二手房交易中，對交易房產的土地使用剩餘年限問題幾乎不在買賣雙方的視野中，市場主要根據交易房產的區位、質量等定位，並不在意使用權的剩餘年限。
如果說土地使用權證變為產權證並不能給房產主帶來額外市場收益，它還可能帶給產權人一個潛在的利益退讓。這就使以土地不屬於自己而反對徵收房地產保有稅完全失去了依據或借口。按照西方國家一般按照房地產市場價值百分之一點多交納保有稅的情況看，這等於幾十年就要將房產重買一次。顯然，將土地使用權證改個所有權證的名字，就要名正言順地交這麼多錢，將原本只購買一次的房子變成每幾十年重買一次，似乎並不劃算。
那麼，是否有了土地所有權證，土地成了自家私有土地，就可以在上面多建房子補回來呢？遺憾的是這肯定也不行。依城市居民的一般法律常識，他們大都知道在自家的土地上也不能隨便建房子搭房子，土地使用權證變為所有權證在這方面並不能幫忙。
但至少我們可以抗拒強拆了？更不盡然。現代國家一般都規定了為了公共利益可以有償徵用私人土地和房產。而且麻煩在於，公共利益的規定通常都比較寬泛，有賴於立法和司法部門的解釋。例如，舊城區的更新改造在多數國家都被列為公共利益範疇。即便是在土地資源豐富並具有私有財產保護傳統的美國，1954年在華盛頓哥倫比亞地區的舊城改造再發展計劃需要徵收拆除私人房產而引起系列訴訟時，美國最高法院最終也是通過裁定，既然國會已批準這個區域的更新改造計劃符合公共利益，那麼這個區域的整體徵收拆除就是合法的，私有財產的產權人無權拒絕。這個美國最高法院全體大法官一致通過的裁定成為後來類似案件的基礎，因而被認為具有裡程碑式的意義。我國台灣地區的“土地徵收條例”第四條更是將新城區開發、舊城區改造及所有土地用途改變均列為公益徵地範圍。可見私人財產並非是阻止徵收拆除的最後屏障。實際上在私人財產的保護方面，每當涉及公共利益的考量時，立法機構的民主決策和政治博弈往往更重要。
綜上所述，將土地使用權證改為所有權證對城市居民影響有限，政府也只是將已頒佈可自動延期的法律提前一次性兌現即可。城市居民獲得了土地所有權的心理滿足，政府計劃推行的房地產保有稅等市場化改革措施阻力會更小。如果這真是一種皆大歡喜的帕累托改進，其實可以是一個政策選項。
本文摘自《新土改》
城市化道路的選擇，反映和制約著中國現代化道路的抉擇，在一定程度上決定了未來二三十年中國的前途與命運。在本書中，華生從城市化道路選擇的戰略高度，全面分析了纏繞中國社會幾千年的“老三農”問題如何向“新三農”問題演變，剖析了城鄉對立的二元體制和土地財政的困境，揭示了土地權利的症結。在總結中國和世界各國城市化道路經驗教訓的基礎上，提出了新型城市化道路以及土地和戶籍制度改革的總體規劃設計，包括如何統籌解決土地財政、戶籍制度、房產稅和小產權房等焦點、難點問題的具體方案。