三、土地國有或私有均有利人轉，強化土地集體所有則有礙人轉
目前，在城市化用地中，主張集體土地應當與國有土地同地、同權、同價的聲音似乎成為主流，很多政策也在向集體土地進城這個方向調整。其實這是一個很大的陷阱。現在用集體土地說事的人許多實際骨子裡最反對集體所有制，他們為集體土地争權完全是一種策略的需要。這樣真假熱心、陰差陽錯，最後必然要走大的彎路。
應當指出，我國農村的集體所有制，雖然自土地家庭承包以後内涵不斷變化、淡化，但集體所有土地不能自由買賣的外殼，客觀上對轉型社會中防止土地兼並和農民失地起了積極作用。後來實行的“增人不增地、減人不減地”的政策以及正在推行的確權頒證，使得農地產權進一步向農戶界定，變為一種私有產權但並不急於脫去集體所有制的外殼，可說也符合我國現階段的國情，有積極意義。但是，為了所謂的同地同權，將集體所有制從農地延伸到城市化建設用地（如現在政策上提出和準備推行的集體經營性建設用地在城鎮入市），則弊大於利，會造成不必要的麻煩和折騰。
這是因為中國農村的集體所有制，法律上是定義在村一級（一般是行政村，也有許多土地實際權屬在自然村，同時法律也承認部分財產可以自然村或鄉鎮一級為集體）。因此集體成員一般就是在這個村土地上出生和生活的農民。在農業經濟條件下，雞犬之聲相聞，老死不相往來，人們的流動性很低。這種集體所有制不論經濟效率如何，確實是一個穩定的經濟體。隨著工業化城市化發展，大量農民進城務工，許多人舉家外出，新生代農民工並不準備或根本不願意再返回家鄉定居，應當說這反映了城市化的潮流，是社會發展進步的自然趨勢。要鼓勵和配合農民進城落戶，原來的集體所有制下自願離開就自動放棄集體成員權利這一條就要修改。過去一段時間一些地方搞“宅基地換城鎮住房，承包地換城鎮戶口”後來被批評叫停，因為這種限於本地農民的做法被認為有強迫農民進城和借機剝奪農民土地權利之嫌。故現在的政策是在農民進城落戶的同時，仍然允許先保留農村的土地和集體成員身份。但這顯然只能是一種臨時性的安排。因為這種雙重身份既不利於農村土地的規模經營和農業現代化，又不利於這些移居務工人口真正安心定居城市的市民化融入。這種雙重身份還成為一種其他城市居民所沒有的特殊權利，因而只能是在當前戶籍制度改革起步緩慢現狀下的臨時過渡辦法。現在有關政策文件提出探索移居農民退出農村集體經濟組織的補償措施，這應當是一個方向。城市落戶農民可以有償退出或轉讓其原集體成員的土地財產等權利，這也就意味著農村集體所有制逐步變為一種可退出的自願股份合作經濟組織。隨著務農人口的不斷減少，一個村莊的大多數人移居城鎮，農村的集體所有就會自然消亡，而變為少量留守農戶的土地私有，並在此基礎上發展出各種自願的合作組織形態。因此，今後農村的土地制度安排應是鼓勵農地向留守農戶轉移集中的制度，既非傳統的村集體所有，也非向工商資本手中集中。這樣在後城市化階段的城市居民下鄉購地置業務農（韓國人稱之為“歸農”）也才能沒有障礙。否則鄉村是一個個對外封閉的集體經濟，城裡人下鄉無立錐之地，就根本談不上自由購地務農。同時，人們越是能自由地在農村購地務農，農民從農地退出或賣地棄農就越發沒有後顧之憂。農業生產和農民將來就越來越成為一種職業而不是身份。鑒於農業生產的特點及其在後城市化經濟中的地位，擁有農地的多寡並不會導致貧富懸殊，就如大多數發達經濟國家一樣，農民或所謂的家庭農場主一般充其量只是中產階級的範疇（考慮到我國人多地少，高度城市化之後農戶家庭擁有的土地會比西方國家少很多，就更是如此了）。
如果集體所有制在農村長期而言也是淡化、消亡的趨勢，集體土地進城就更難成活了。一般來說，一個城郊村的土地部分轉入城市化建設，就趨勢而言，這個村的剩餘土地轉為開發就大體上只是一個時間問題。而城市天生的屬性就是人員的高度流動性和開放性。它與鄉村穩定封閉的環境中界定的集體所有制正好相反。試想，當一個農村的村莊變為一個城市社區後，原本按地域出生概念劃分集體成員的農村集體所有制如何還能存在？享受這個集體土地權益的是今後不斷流動的社區居民還是此前的許多已搬走的老集體農民？特別是在現行農村“增人不增地，減人不減地”政策下將土地一次永久確權頒證給農民之後，土地權利只能歸屬於這些當時參與了分地的老集體農民，此後的新成員就沒有集體土地權利了。幾十年後隨著老集體成員先後離世，土地權利由子女繼承那就是私有制，如果人去世就收回土地權利，那也沒法再對已變為城市社區裡不斷流動的居民分配。故土地集體所有制在城市中是無法延續的。實際上現在城郊進行城市化開發的原村集體，都紛紛讓大家以土地權利入股，搞成了所謂的股份合作制。而且現已明確，新一輪農村政策改革的重點就是進行農村集體產權的股份合作制改革。其實股份合作制就是股份制。股份制當然有合作。但股份制從來以私有產權為基礎和前提。不可量化的集體所有制與私人產權基礎上的股份制本來是格格不入的兩回事。故集體產權的股份制改造實際上已經是集體所有制的終結，是用股權的形式將土地等財產產權私有化了。農村的集體所有制本來是改革前傳統體制的遺產，在社會主義市場經濟條件下只是一種過渡形式，對此我們應當有清醒的認識。
因此，農村土地進城之後要麼是國有，要麼是私有，無法真正長期保留集體所有。我國城市土地國有，居民擁有可使用、可轉讓、可抵押的土地權利，這與西方市場經濟國家土地的地面權交易或租地建築（leasehold）的權利完全一樣，與市場經濟完全兼容，在法律上也有充分保障。故土地國有與市場經濟的兼容不成問題。但農村土地進城後仍為一部分農民集體所有反而會產生一系列矛盾。因為很顯然，或者城市土地像今天這樣全部為國有私用，或者將來城鄉居民宅地都可以直接允許私人所有權。這二者都是可行和公平的土地權利制度安排。如果原城市居民只能擁有城市國有土地使用權，而農民變居民後既可購買擁有國有土地使用權，又可擁有集體土地所有權，這就帶來了同一城市不同居民之間權利的不公平和不平等的問題。因此，與現在許多打著集體土地旗號講公平權利的道理相反，城市化土地國有私用或居民用土地今後直接私有都有利於城市化轉型和人轉，而唯獨土地的集體所有制從趨勢上看無法存活。現行關於集體土地進城的改革政策思路需要重新審視和修正，否則徒然添加折騰和混亂。
本文摘自《新土改》
城市化道路的選擇，反映和制約著中國現代化道路的抉擇，在一定程度上決定了未來二三十年中國的前途與命運。在本書中，華生從城市化道路選擇的戰略高度，全面分析了纏繞中國社會幾千年的“老三農”問題如何向“新三農”問題演變，剖析了城鄉對立的二元體制和土地財政的困境，揭示了土地權利的症結。在總結中國和世界各國城市化道路經驗教訓的基礎上，提出了新型城市化道路以及土地和戶籍制度改革的總體規劃設計，包括如何統籌解決土地財政、戶籍制度、房產稅和小產權房等焦點、難點問題的具體方案。