茅於轼和他的房地產經濟學1

　　作為房地產經濟運行過程的系統化和理論化，房地產經濟學是以反映和揭示房地產經濟運行規律作為其基本宗旨的，它是應用經濟學的一個分支學科。一個獨立的大產業，房地產業是產業結構鍊之中最為重要的一環，正因為如此，房地產經濟學的基本學科定位應該屬於產業經濟學範疇，歸屬於部門經濟學分類之中。房地產經濟學又是多學科的交匯，具有交叉學科的性質。

　　正由於房地產經濟學是多學科的交匯，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理論不僅多且複雜：大體可分為相互關聯相互依從的三個層面：

　　1.核心理論層如土地產權理論、地租地價理論、區位理論等；

　　2.直接支配房地產運行的一般理論或内層理論，如房地產投資、房地產開發建設、房地產市場、房地產價格和房地產價格評估、房地產週期等理論；

　　3.間接影響房地產經濟運行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經濟週期理論、泡沫經濟理論、產業經濟學理論、制度經濟學理論等。

　　這種分類不一定嚴密科學合理，其目的在於凸顯不同理論在支配和影響房地產經濟運行時其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產經濟運行的特點和規律時也會有所差異。

　　但是就在這個看似十分學術性的領域裡，茅於轼的理論給了人們一種真實與誠實的雙重震撼。對於房地產市場扭曲的宏觀原因而言，通常的說法是由於社會收入差距懸殊；拿地貸款靠關系而不是正當競争；金融投資渠道閉塞，等等。

　　在他看來，我國的房地產市場出現相當程度的扭曲現象，其表現是房價出現虛高局面；特別是其中的高檔住房的比例居多，從而脫離了普通民衆的住房需求；與此同時，在房地產業發展的過程中出現高利潤的現象，而且這種現象還得到了長期維持；一時間中國富人們將手中的資金全部流入房地產業，造成了經濟泡沫。

　　當然，造成這種現象的原因是方方面面的，有一部分原因是房地產業的企業家造成的，正是他們在追逐利潤的過程之中，造成房價出現嚴重上漲的局面。但是商人擡價只是其中的一個方面，還有其他深層次的原因。

　　在茅於轼看來，企業家的任務就是要為企業創造利潤，對於一個不想著為企業創造利潤的企業家而言，他並不是一個合格的企業家。微觀經濟學說明企業的目標就是利潤極大化，這並沒有任何值得懷疑的地方。現在房地產業發生的扭曲原因在宏觀經濟中——宏觀經濟的問題不解決，房地產業的企業家將無能為力。

　　我們首先要談的就是房價過高的問題。

　　茅於轼認為，企業總想提高價格，買方則會盡量壓低價格，是一種再正常不過的經濟現象。房價終會如此之高的直接原因在於，部分買家願意出這麼多錢來買房，從這一角度考慮，這些願意出高價的買房者似乎才是房價居高不下的罪魁禍首。

　　這樣一來，房價過高的問題就歸到了其他問題上，即貧富差距過大的問題。呼喊房價過高的，必然是無力買房的低收入人群。一個不可回避的現實是，中國目前的收入分配制度還不夠健全，社會財富多數集中在少數人手裡。房地產市場似乎正是反映居民收入分配狀況的晴雨表。顯然，如果不能夠有效地改變收入分配狀況，我們就無法實現對房地產業的結構調整。

　　其次，投資房地產業的利潤過高。

　　人們都非常清楚，要在某一非壟斷性行業内維持長時間的高利潤幾乎是不可能的。因為一旦競争出現，高利潤就會逐步消失。

　　中國的房地產業之所以能夠長期維持高利潤，最主要的因素就是房地產投入要素的競争還不夠充分。房地產的投入要素主要是資金和土地。土地方面是由地方政府進行審批，資金方面是由銀行進行審批。在這樣一種情況之下，市場在其中還沒有起到最為關鍵的作用，或者可以說是作用不大，因此關系門路成了主要途徑。由此就會造成高利潤的存在，同時也會衍生出腐敗現象。

　　最後，房地產業的泡沫問題。

　　簡單地說，房地產之所以會出現泡沫，是因為大量資金沒有別的投資渠道，於是都進入了房地產投資領域。

　　

本文摘自《中國經濟大趨勢3:蕭條還是重生?》

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