次貸市場的暗箱操作（3）

　　在那個特殊時期，提前還款風險的確是個重大威脅，所以這個論點更加深入人心。因為20世紀90年代早期利率正在下降，而且優質抵押貸款的競爭正在加劇，所以套牢借款人支付較高利率就成了一個頗具誘惑的投資理念。這就是說，跟典型的較優質貸款比起來，投資者在這類貸款中的較大收益流的持續時間更久。

　　鑒於此，投資者們開始追捧這種競爭不太激烈而且更為分散的市場也就不足為奇。他們喜歡它更高的利潤率，並且看重B級和C級貸款對利率變化欠敏感的特質。1994年，大約400億美元的次貸被發放。而五年之後，每年發放的次級抵押貸款就上升到了1600億美元。

　　1993年報告公佈的時候，達夫&費爾普斯似乎還只是發表了一個很有說服力的投資觀點。但是達夫&費爾普斯緩解了投資者對於低質貸款內在風險的恐懼感，從而為開放次貸閘門助了一臂之力。它引得數百萬投資者對利息收益趨之若鹜，舉例來說，保險公司和退休基金在固定收益證券上投入了幾十億美元。通過向這兩類投資者和其他投資者指明這類貸款的誘人之處，一個繁榮時代得以開啟，不過它最終將抵押貸款市場和整個抵押貸款證券化進程引向了衰敗。

　　1993年，雖然投資者對高風險抵押貸款的胃口還只是剛剛開始被吊起。但是由於他們從這些貸款中得到的利息日益增長，所以激勵了華爾街的銀行和其他投資者向抵押貸款出借人提供資金，助其放貸。

　　出借人跟輪胎、洗碗機和其他類似商品的制造商一樣，都需要倉庫（warehouse）和資金來充實存貨清單，直到能夠正式銷售。隨著達夫&費爾普斯這樣的評級機構和對其心服口服的投資者對貸款給予越來越多的支援，出借人們突然發現，要打造貸款倉庫一般龐大的信用額度（warehouselineofcredit）簡直易如反掌。迫切要在信用額度上賺錢的投資銀行和其他投資者很快貢獻出大筆資金，以確保出借人有源源不斷的抵押貸款被打包，然後向投資者出售。一個出借人發放的貸款規模越大，出售給投資者的速度越快，它可能得到的信用額度就越龐大。

　　提供信用額度的公司看重的不是質量，而是數量。而且既然這些購買貸款的機構必須在壞賬出現時自己承擔損失，那麼發放貸款的銀行家確保借款人“好賬”的積極性就大大降低了。

　　房利美向來都對想與自己分食一杯羹的競爭者保持戒備狀態，它密切關註著聯合企業和其他剛剛從事抵押貸款證券化業務的公司的一舉一動。1993年初秋，房利美和房地美跟匹茲堡國民銀行、西爾斯抵押貸款公司和抵押貸款保險公司合作啟動了一個承銷示範專案，意在重新定義“標準市場”的借貸操作，即適用於房利美和房地美所購買貸款的條款。

　　這個新專案有一個俗不可耐的名字，叫作“可選擇性資格審定”，但是它向許多傳統的借貸規則發起了挑戰。舉例來說，以前規定借款人的住房費用不得超過他或她收入的28%，並且他或她的債務不得超過收入的36%，而這個專案將這些存在已久的傳統通通廢除。相反，這個專案聲稱只要申請者以前曾被證實有以收入的一定比例支付高昂費用的能力—或許是以房租的形式，那麼就可以被接納。

　　這整個是波士頓聯邦儲備銀行所發佈的《指南》的重演。該銀行在《指南》發佈那一年的早些時候，剛剛公佈了疑點重重的有關抵押貸款歧視的研究報告。當時波士頓聯邦儲備銀行以“彌補差距”為公平借貸守則，引導銀行對非傳統借款人“考慮減輕量刑”。

　　不過波士頓聯邦儲備銀行的建議只是建議而已，而房利美和房地美的新計劃卻在承銷標準未經考驗之時就把對它的支援制度化了。這些歷來保守的公司向自己打算購買的貸款賦予了更大的靈活度，從而向聯合企業金融公司這樣的B級和C級貸款出借人提供了機會，讓它們可以擴大借貸規模，而且它們發放並出售給房利美或者房地美的貸款可以得到“好管家認證簽章”，像是美國政府簽發的那種。

　　盡管風險借款人本來在購買房產時應該拿出更多的首付款或者在重新貸款之前擁有更多產權，但是“可選擇性資格審定”專案還只是放鬆借貸操作和擴大貸款規模的系列舉措的第一步。被稱為“次貸危機1.0階段”的利潤與風險並存的時代即將來臨。

　　幾個月後，向借款人詳細說明新機會的廣告開始出現在報紙和廣播中。那時候跟2005年前後的特有現象還不太一樣，並不是毫無節制的借貸狂歡，也不是只憑一股獲得貸款的沖動就能成事，不過事態已經在朝那個方向發展了。

本文摘自《魯莽濒危》

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　　 《魯莽濒危(野心貪婪與私欲如何引致經濟末日)》是《紐約時報》畅銷書，作者財經記者格萊金-摩根森和從事金融顧問工作的約書亞-羅斯納，以調查而得的第一手資料為理據，以2008年開始的這場史無前例的金融危機為描寫對象，以房利美公司作為一個叙述主體，將引致這場惨烈敗局的零星因素串聯起來，對整個金融危機的變化過程做了全面的梳理，揭示出導致經濟危機的潛在根源。本書還有兩個特別突出的特點：一是大膽地逐步指出了那些因為魯莽行事加劇經濟危機的管理者們的失誤；二是透彻地將此前看似風馬牛不相及的關鍵事件聯繫起來，全方位探析導致經濟危機的各種因素的內在聯繫。可以說在《魯莽濒危》這本書里，格萊金-摩根森揭示了本應保護國家免受金融系統危害的監管者們，如何在實際操作中與被監管者們沆瀣一氣，並最終摧毀了整個美國經濟。