政府把房地產風險轉嫁給納稅人（2）

　　第二次世界大戰後出台的創新性《軍人安置法案》、低利率以及五六十年代嬰兒潮一代的迅速成長，使美國家庭住房擁有率在六七十年代一直維持在60%左右。

　　美國擁有住房家庭比例在20世紀90年代持續上升，進入自我強化循環。擁有住房的家庭不僅安頓下來，而且開始進行投資。無論是近期（90年代）還是此前更長的時間內（第二次世界大戰後），此類投資價值都是只升不降。住房購買不是隨便的一種投資，而是舉債投資。假設首付2萬美元，抵押貸款8萬美元，購進了一處價值10萬美元的房產。若兩年後以11萬美元將房產出售，即房產增值了1萬美元或上漲了10%。但從投資角度看，首付的2萬美元產生了50%的收益。這就是舉債投資的引人之處。問題在於，舉債投資升值誘惑是以資質合格的借貸人數量不斷縮小為代價的。隨著住房擁有率不斷提高，符合合規貸款條件的人數必然越來越少。所以，金融機構開始分擔更多戲份，迎合公衆需要，為他們提供多種貸款途徑，以便購買住房。

　　當然，不僅限於住房，還有公寓。自2000年開始，在人口週期內擁有第二套房產（不是購買第二套房子換掉第一套，而是同時擁有兩套房產）的趨勢發展加快。這第二套房產可以用於度假、出租，或者投機，也就是說購買者一次性買進多套房產，然後很快再賣掉（迅速轉售），獲得可觀的舉債收益。看似房地產業中的任何一個人都像印钞票一樣富有，可此時其他經濟部門卻令人沮喪。工資一成不變，產權投資市場剛從2002年的低潮期恢復，增長並無可圈可點之處。房地產似乎兼具了一切優勢：回報迅速、入門容易、貸款能適應任何情況。

　　雖然合規貸款沒有放寬標準，但出現了各種輔助借貸人獲得此類貸款的辦法。沒錢付首付？別慌！去另外申請一個貸款，也叫"附加貸款"，用它支付首付就可以啦。無法滿足月還款標準？選擇誘惑利率即可：前幾年的利息和月還款額都很低，只是會增加消極成本或此前沒有支付的利息。沒有資產用於抵押，或者幹脆一無所有，但又想借大筆錢出來購買房產？完全沒問題！申請"無文件"貸款：隨便回答一下職業、工資、資產等問題就行了，反正這些答案不會記錄在案，也沒人核實。最後一種貸款因此也稱為"騙子貸款"。當然還有著名"忍者"貸款，意即"無收入、無工作、無資產"貸款。誰會放出這樣的貸款？腦子正常的人，怎麼會把大筆錢借出去，卻完全不核對借貸人的信貸資質、工作或其他任何情況？

　　事實證明，鑒於房地產市場像日本80年代的情況一樣，似乎毫無風險，大家對整個市場趨之若鹜，都想來分一杯羹，於是自然有不少人願意把錢借出去。既然世界上土地最少的最大城市東京，已經經歷過近代史上最大的房地產泡沫，我們為何還是沒有從中汲取教訓？既然需求不斷上升，可開發土地又極端缺乏，房地產怎麼可能下跌？這很簡單！因為房地產最終變成只有最富有的人才有能力參與的遊戲，特別是每個人都購進了房產之後！

　　上千萬億美元的債券化不合規貸款，經由雷曼兄弟和全國性金融機構這樣的大公司出售給投資者，其中的幾千億貸款流向了從未奢望憑借正常收入有能力償還貸款的借貸人。這些借貸人、放貸方和債券投資人都確信購進的住房、公寓等能快速升值，借貸方可以將其迅速轉售或繼續貸款再籌資金。

本文摘自《經濟嚴冬就在眼前》

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　　 進入2012年，80年一遇的經濟嚴冬週期正在到來，發達國家和中國人口持續老齡化，信貸與房產泡沫不斷萎縮，銀行系統危機回潮，近百年來的首個通貨緊縮時代即將開啟！
　　這是一場完全不同的危機。
　　此次危機與20世紀70年代的通貨膨脹危機大相徑庭，我們必須採取完全不同的個人、投資與商業策略予以應對。未來幾年內，最大的意外是被人們一路看跌的美元將成為避風港並重展雄風，而金銀泡沫則會與股票泡沫一起煙消雲散。房產業將突破人們的預測底線，瘋狂下跌。