四萬億投資價值：房價的成本支撐（1）

　　理解中國的房地產沒有太多的泡沫，更關鍵的在於房地產的增值是有經濟成本支撐的，是消耗了大量的資源和勞動的，根據政治經濟學的價值理論，這樣的增值是價值的增值而不是價格的波動，對於內在的必要勞動時間和資源的消耗支出轉化而來的增值所造成的變化，是價值的變化不是價格的變化，所謂的泡沫是針對價格而不是價值的。

　　這樣的價值的增值就在於大量的市政投資建設、大量的基础設施建設、大量的教育醫療投資、大量的地方補貼等等，所有這些投資都轉化在土地居住權利上，這樣的價值增值是空前的。

　　以北京為例進行估算分析，在宏觀上以這個城市為整體來看，操控這個城市的政府就相當於一個大的開發商，所有居住在這個城市的人們，不計算農村人口和大多數外來人口，可以把基本的受益面鎖定在1000多萬人左右，北京的人均居住面積大致為15-20平米，也就是總量2億平米的房屋，這2億平米作為分享城市整體投資的基數。

　　現在北京以及中央政府對於地區的投資，有多少轉化為了地方的土地增值呢？下面逐一進行列舉：

　　首先是地鐵和道路，北京已經投資和將要投資的地鐵是5000億元左右，地產有一定的超前性，規劃中的地鐵也應當計算；同時道路的投資也超過2000億元。地鐵的車票只能滿足地鐵的運行（即車輛和電費等）費用，投資與道路一樣是要反映到土地的增值中的。這些就相當於開發商建造了非常好的小區道路。

　　其次是北京投入的拆遷費用，每年北京的拆遷支出就超過1000億元，這幾年起碼也有5000億元，拆遷的成本也是要記入土地的成本之中的。

　　再次就是北京的文化建設，僅僅是國家大劇院，每個座位成本就達到75萬美元，還有為了奧運大量建造的場館，總投資超過2000億元。這些設施的門票也僅夠補償維持費用，這相當於開發商為業主建立了非常豪華的會所，這些也要反映到土地的增值中來。

　　還有就是教育衛生的投入，北京的大學集中，醫院雲集，這些機構都帶有強烈的福利性質，相當於開發商為業主建立了非常好的社區醫院和學校，肯定要反映在房價中，這些教育衛生的投入幾年來也超過3000億元。

　　再有就是政府的各種福利補貼，比方說控制物價、社保和低保、低價的公交車票、廉價的供暖和燃氣水電等等，這些相當於開發商補貼了物業費，物業費低的背後肯定也要房價體現，幾年來政府的這幾方面的補貼也超過1500億元。

　　除此之外北京的公園和綠化、環境保護建設也很重要，這相當於開發商在建設社區環境，北京的綠化投資非常大，拆建綠化隔離帶投資極大，同時還有就是為了治理風沙的防護林建設，還有就是污水處理、給水市政等等的建設，幾年間投資也不少於1500億元。

　　另有一點非常重要，就是今年開始的高鐵和高速公路建設，這相當於小區的週邊道路建設，中國以北京為起點的高速鐵路和公路投資超過萬億，北京得到的價值應當不少於2000億元。

　　最後就是在北京政府外，中央的各個部委、黨政事業機構和軍隊也在自己所屬的土地上投入巨大，保守估算幾年下來也不少於3000億元。

　　以上總計就達到了2.5萬億元，平攤到受惠的2億平米的房屋面積上，導致每平米的補貼投資達到了12500元，這是平均的結果，相當於平均房價要上漲12500平米才與內在價值的增加相符合。

　　對於其他城市，雖然沒有北京這樣的大投資和奧運會，但是也在四萬億的刺激下大幹快上各種“鐵公基”，尤其熱衷對土地增值貢獻最大的地鐵建設，中國土木工程學會秘書長張雁曾對媒體測算：“地鐵專案每投資1億元，將帶動GDP增長2.63億元。以‘十二五’期間地鐵建設投資一萬多億計算，將拉動3萬億以上的GDP增長。”目前，國務院對準許修建地鐵的城市的最低資格要求是，年GDP總量在1000億元、300萬人口以上、財政收入100億元以上。想像一下中國有多少城市會輕而易舉地達標。

　　而且這些城市分攤的基數很小，也就是說北京以2億平米為基數，而一個300萬人口的中型城市還不到1000萬平米，光是一個縣的道路等基础建設投資10億，平均房價就應當漲1000元，僅僅從這些建設使用的鋼鐵來看，中國的鋼鐵產量不但位居世界第一，而且超過第二到第六的國家產量之和。

　　有可能很多人會說這樣的房價中國老百姓承受不了，但是承受不了不是泡沫問題，市場承受不了相當於開發商建造了非常昂貴超前的房子，這些是有成本支撐的，開發商降價銷售後如果賠本就不會有人再造了，市場的需求一定要讓價格回到成本價位以上的，這就是與泡沫的本質不同，這也就是價值與價格不同的根本經濟客觀規律。在經濟規律的自然作用下也可以自動地擠出泡沫，根本不需要人為干預。

　　而我國2008年為了救市，政府投入4萬億，帶動各地的地方融資平台的投入就更多，這樣的投資大部分是基础設施建設，投資所產生的價值就直接轉化為土地的增值，而鋼鐵、水泥等等重工的投資，大多也服務於基础設施建設和房地產建設，他們需要向基础建設供貨獲取收益收回投資，其價值也要間接地轉移到基础建設和土地之上，有這樣的投入，土地價格不暴漲是有違價值的客觀規律的，所以自2009年以來的土地暴漲就可以理解，而在2011年3月入春，隨著新開工專案的投入和投資深入拉動經濟，房地產價格的跳躍就更可以理解了，如果不暴漲倒是極其不正常的了。

本文摘自《房勢》

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　　 房地產的發展就是城市的發展，而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度，進而形成自己的發展模式，並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值，帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟，火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的，土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市，而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來，大危機背景下，世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路，縮減需求、使資源供需形成新均衡點，是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵，而做好房地產一盤棋，則是其中要害。