財富井噴：中國房價的非泡沫性（4）

　　事實上在中國總價600萬元以上的房子最不愁賣，300萬元的房子反而賣不出去 。300萬是不上不下，富豪看不上百姓買不起，從豪宅好賣的背後可以看到社會流動性的不均衡，而豪宅的需求也表明中國富豪產生速度很快，社會財富並非過度向少數人集中，因為沒有新富豪就沒有新購房，新富豪不斷產生也是社會活力的體現。

　　泡沫說還有一個論點就是租售比，中國為什麼租售比這麼低？租售比低是否可以證明是泡沫？租售比低是否就一定是不具備投資的價值？對於中國這樣的高速發展中國家，收入絕對值的增長是十分快速的。這也表現在我們20年收入增長幾十倍上，也表現在我們居民儲蓄額的大幅度增長上。那麼未來的收入絕對值如何增長呢？在經濟全面高速發展背景下當然還是高速增長。即使不考慮通脹因素，20年之後的收入絕對值的增長也會超過10倍的預期。按謝國忠的理論，中國人均收入未來5年將增長4倍，那麼房價5年漲4倍也就順理成章了，為什麼房價就不能隨著收入的增長而增長？所謂投資投機住房的目的絕不會是租賃收益，而是房價的升值預期下的漲價，房價收入比是要與股市的收益和老百姓的平均存款利率比的，中國的存款60%是活期存款，平均存款利率極低，而股市市盈率超高，中國股市市盈率的高企背後是中國經濟的高度發展，美國納斯達克網路股等新興產業的科技股市盈率遠遠超過中國股市，相反在金融危機中科技股是相對穩定的。投資投機需求的強勁增長，很多投資房暫時進入租賃市場，帶來的是租賃市場的價格低廉，而我國2010年伊始調控打擊房屋的投資、投機需求，結果馬上就是房屋租金的暴漲，房屋租售比的背後是房屋投資需求在高速增長的市場下的異化，而不是泡沫問題。

　　最後我們還要考慮到的就是通脹因素。土地是資源，以各種資源作為購買力衡量的時候就可以發現房價的暴漲遠不是那樣過分了，黃金從300美元暴增到1800美元（2011年8月），而石油就算是2008年危機以後下跌了也是70多美元，因此房價暴漲與各種資源的暴漲是一致的，我國人為地控制了糧食價格從而控制了CPI，人為地控制了能源價格從而控制了PPI，但是多發的貨幣和通脹總是要有出口的，那就是在CPI、PPI裡面都沒有的房價要暴漲。而中國的通脹壓力是來自於美元的貶值和世界大宗商品的暴漲，是輸入性的通脹，是通脹性的泡沫，在世界都通脹的情況下，不能單單說某一種商品是泡沫，這種泡沫本身是世界博弈的一部分，按照貨幣的價值尺度功能，貨幣的通脹貶值是用來衡量商品價值的尺度變化了，不是商品本身的價格變化了，因此對於商品本身是談不到泡沫的。

　　還有人從住房空置率的角度來論證中國房地產市場的泡沫特徵。據報道國家電網公司2010年在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住，據稱這些都在動搖著整個中國房地產市場的根基。

　　但仔細想一下誰的房子會空著也不租？尤其是在當前租金暴漲的時候，投資人是不會不要收益的，只要出租電表就不可能為零，這樣問題就解開了。

　　如果是富人，就有多套房的度假需求，中國沿海的很多房子就是這樣的度假房，度假房肯定是六個月電表為零的，還有就是業務需要多地跑的富人也是多地置業的。你有多套房分身乏術肯定要有半年不住的房子，但是這些房子都是這樣統計意義上的空置房。中國的富人很多不止一套房，同時這些房也不會到市場上抛售出租，占中國總人口5%的富人絕對數量可是6000萬！

本文摘自《房勢》

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　　 房地產的發展就是城市的發展，而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度，進而形成自己的發展模式，並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值，帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟，火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的，土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市，而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來，大危機背景下，世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路，縮減需求、使資源供需形成新均衡點，是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵，而做好房地產一盤棋，則是其中要害。