資產信託，表外融資
資產信託作為一種有效的融資工具，其標的物可以是不動產（例如土地、房產、礦產），也可以是動產（例如車船、設備、金銀、古董），也可以是權益（例如股票、債券、保險金、收費權），甚至可以是無形資產（例如專利、商標、版權等）。
（1）專案開發公司首先需要選擇一個信託投資公司，委託其設立財產信託業務。
（2）信託投資公司對委託人公司的經營狀況、公司財務、公司信用進行調查，同時聘請專業公司對信託標的物進行資產評估。
（3）信託投資公司根據資產評估值設立信託計劃，將信託資產受益權分為普通受益權和優先受益權。專案公司自己保留普通受益股，將優先受益權質押給信託投資公司，兩者的比例根據融資額而定，融資額越大後者的比例越大。
（4）信託投資公司以優先受益權為據，向投資者發行不超過200份定期信託受益憑證。投資者以面值折扣價認購信託受益憑證。
（5）信託投資公司將投資者認購信託憑證的資金提供給專案公司，用於專案建設和經營。
（6）專案公司用這筆資金完成專案建設，然後經營商業地產，向物業投資者租售，收回投資資金。
（7）專案公司租售物業的回籠資金分為兩個部分：自己擁有普通受益權所得部分；而優先受益權所得部分，通過信託投資公司向投資者分利。
（8）信託期限到期之後，專案公司按照之前的承諾，通過信託投資公司以面值贖回投資者手中的信託受益憑證。
資產信託融資模式可以繞過股權融資和債權融資解決不了的問題，所獲得的資金功能也介於股本金和流動資金之間。比如，你不能用信託融資解決購置土地和建築主體工程的資金問題，因為那時專案還沒有形成可以信託的資產，可是等建築物成了現房或拿到銷售許可證，銀行都會爭著給專案貸款。資產信託融資解決的正是處於兩個階段之間的過橋資金需求。在企業發展的生命週期中，創業和市場培育階段需要的是股本金投資，企業盈利之後的週轉貨款需要的是流動資金信貸，可是在企業盈利之後上市之前的資產兼並，吸納股本金會造成股權稀釋，對創始股東不合算。而銀行流動資金貸款又不能進行資產性投資，此時資產信託融資正好可以解決這種夾層資金的需求。
股權融資是砍腿換車，資產信託是沒有砍腿卻上了車，也就是說在不必割讓股權的基础上獲得融資。債權融資是寅吃卯糧，會增加企業的資產負債率，降低間接債務融資的空間。但是，資產信託融資模式可以繞過資產負債表去寅吃卯糧，所以也被稱為表外融資。設立資產信託，然後獲得質押轉讓優先受益權的融資，最後贖回優先受益權，每一步在資產負債表上均做資產轉換處理，沒有增加企業的資產負債率。
本書跳出了資本家的立場並打破了西方投資學的框架，完全站在企業家的立場上闡述了資本運營的遊戲規則。全書論述以企業家關心的直接投資及融資為主線，闡述與資本家打交道的戰略戰術、商務模式設計、專案包裝技巧、投入產出的計算方式。作者既從融資者的立場又從投資者的立場進行論述，主要讓融資者學會站到對方的立場上打算盤，以實用性為出發點。
（1）專案開發公司首先需要選擇一個信託投資公司，委託其設立財產信託業務。
（2）信託投資公司對委託人公司的經營狀況、公司財務、公司信用進行調查，同時聘請專業公司對信託標的物進行資產評估。
（3）信託投資公司根據資產評估值設立信託計劃，將信託資產受益權分為普通受益權和優先受益權。專案公司自己保留普通受益股，將優先受益權質押給信託投資公司，兩者的比例根據融資額而定，融資額越大後者的比例越大。
（4）信託投資公司以優先受益權為據，向投資者發行不超過200份定期信託受益憑證。投資者以面值折扣價認購信託受益憑證。
（5）信託投資公司將投資者認購信託憑證的資金提供給專案公司，用於專案建設和經營。
（6）專案公司用這筆資金完成專案建設，然後經營商業地產，向物業投資者租售，收回投資資金。
（7）專案公司租售物業的回籠資金分為兩個部分：自己擁有普通受益權所得部分；而優先受益權所得部分，通過信託投資公司向投資者分利。
（8）信託期限到期之後，專案公司按照之前的承諾，通過信託投資公司以面值贖回投資者手中的信託受益憑證。
資產信託融資模式可以繞過股權融資和債權融資解決不了的問題，所獲得的資金功能也介於股本金和流動資金之間。比如，你不能用信託融資解決購置土地和建築主體工程的資金問題，因為那時專案還沒有形成可以信託的資產，可是等建築物成了現房或拿到銷售許可證，銀行都會爭著給專案貸款。資產信託融資解決的正是處於兩個階段之間的過橋資金需求。在企業發展的生命週期中，創業和市場培育階段需要的是股本金投資，企業盈利之後的週轉貨款需要的是流動資金信貸，可是在企業盈利之後上市之前的資產兼並，吸納股本金會造成股權稀釋，對創始股東不合算。而銀行流動資金貸款又不能進行資產性投資，此時資產信託融資正好可以解決這種夾層資金的需求。
股權融資是砍腿換車，資產信託是沒有砍腿卻上了車，也就是說在不必割讓股權的基础上獲得融資。債權融資是寅吃卯糧，會增加企業的資產負債率，降低間接債務融資的空間。但是，資產信託融資模式可以繞過資產負債表去寅吃卯糧，所以也被稱為表外融資。設立資產信託，然後獲得質押轉讓優先受益權的融資，最後贖回優先受益權，每一步在資產負債表上均做資產轉換處理，沒有增加企業的資產負債率。
本文摘自《資本的遊戲》
本書跳出了資本家的立場並打破了西方投資學的框架，完全站在企業家的立場上闡述了資本運營的遊戲規則。全書論述以企業家關心的直接投資及融資為主線，闡述與資本家打交道的戰略戰術、商務模式設計、專案包裝技巧、投入產出的計算方式。作者既從融資者的立場又從投資者的立場進行論述，主要讓融資者學會站到對方的立場上打算盤，以實用性為出發點。