1.3 第二次升浪： 1991年至1994年（2）
隨著繁榮商業區從核心地帶向邊緣地區擴散，香港的商場、店鋪市道亦有不俗表現，尤其是港島的灣仔、銅鑼灣、北角及九龍尖沙咀表現最理想。從銅鑼灣區看，自從崇光百貨公司開幕及時代廣場落成後，該區人流量急增，吸引了不少大型連鎖集團在附近開設分店，令該區店鋪租金急升。1994年初，香港商鋪租金在全球12個主要城市中已高居榜首。其中，銅鑼灣一店鋪每月每方尺租金高達3 429元。（見表5.3）銅鑼灣香港大廈一個商鋪，有買家出價每方尺19萬元，後因業主惜售而擱置。這一階段，香港地產市場需求畅旺，價格大幅攀升的原因，主要有以下幾點：
（1） 香港經濟持續繁榮，市民收入不斷增加。踏入90年代，在亞太經濟，尤其是在1992年春鄧小平南巡、中國全方位對外開放的推動下，香港經濟保持持續繁榮，增長率平均每年達5%。1994年香港人均本地生產總值已達21 800美元，已超過英國、加拿大、澳洲，在亞洲僅次於日本及文萊。經濟的持續繁榮令香港實現全民就業，市民的收入不斷增加，置業及改善居住環境的欲望和能力大大提高。香港的房屋問題正逐漸從“有沒有”的問題過渡到“由小而大”的問題。〔5〕然而，受到地少人多基础條件的制約，香港私人住宅單位大部分屬於七、八百方尺或以下的單位。（見表5.4）市民“細屋換大屋”的行動使香港住宅房屋結構性問題凸顯，對大中型住宅提出更大的需求，這就是90年代大型私人屋邨備受歡迎、售價持續攀升的重要原因。
（2）外資公司和中資機構大量來香港投資。中國擴大對外開放，香港作為國際資本進軍內地跳闆的戰略地位更形重要，日本、美國及歐洲等地區投資者對香港經濟前景看好，海外資金和雇員註入，早期外流的資金和移民亦源源不斷回流，對香港樓市造成龐大需求。以寫字樓為例，1984年至1990年期間，香港寫字樓吸納量平均每年約是20萬平方米（215.28萬方尺），到1992年至1993年期間，每年吸納量猛增到50多萬平方米（538.20萬平方米）。這一時期，中國擴大對外開放，內地駐香港的中資機構發展相當快，中資在地產市場大舉投資，亦推動了市場畅旺。1992年，中資背景財團以38億元價格向置地購入中區皇後大道中九號全幢，掀起了中區甲級寫字樓樓價叠創新高的熱潮。
（3） 銀行存款利率偏低和通貨膨脹高企，負利率情況嚴重。香港自1983年實行港元聯繫率制度以來，銀行利率跟隨美元利率走勢，節節下調，期間通貨膨脹偏高，90年代初一度高達13%，因此，自1987年以來，香港銀行的負利率情況開始出現並愈趨嚴重。以1994年初為例，3個月定期存款利率僅3.5厘，最優惠利率6.75厘，住宅按揭利率8.5厘，而通脹率則高企8.5%，換言之，存款人的存款每年實質虧蝕5%，貸款的實質利率接近零。負利率驅趕銀行存款流向股市、樓市，買樓或“細樓換大樓”不僅可改善家居環境，而且成為保值、增值的理想投資工具。
（4） 市場的預期心理和投機因素。在需求的推動下，香港樓價連年上升，且升勢愈來愈猛，反映供求問題已進一步惡化。市場的真正買家和投機者均認同樓價將繼續上升的走勢，真正的置業者擔心其未來的置業能力進一步下降，只好利用銀行貸款提前實行購樓計劃，投機者更乘機大肆“炒樓”賺取利潤，從而形成非正常的市場需求，進一步推高樓價。
在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。 自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。
（1） 香港經濟持續繁榮，市民收入不斷增加。踏入90年代，在亞太經濟，尤其是在1992年春鄧小平南巡、中國全方位對外開放的推動下，香港經濟保持持續繁榮，增長率平均每年達5%。1994年香港人均本地生產總值已達21 800美元，已超過英國、加拿大、澳洲，在亞洲僅次於日本及文萊。經濟的持續繁榮令香港實現全民就業，市民的收入不斷增加，置業及改善居住環境的欲望和能力大大提高。香港的房屋問題正逐漸從“有沒有”的問題過渡到“由小而大”的問題。〔5〕然而，受到地少人多基础條件的制約，香港私人住宅單位大部分屬於七、八百方尺或以下的單位。（見表5.4）市民“細屋換大屋”的行動使香港住宅房屋結構性問題凸顯，對大中型住宅提出更大的需求，這就是90年代大型私人屋邨備受歡迎、售價持續攀升的重要原因。
（2）外資公司和中資機構大量來香港投資。中國擴大對外開放，香港作為國際資本進軍內地跳闆的戰略地位更形重要，日本、美國及歐洲等地區投資者對香港經濟前景看好，海外資金和雇員註入，早期外流的資金和移民亦源源不斷回流，對香港樓市造成龐大需求。以寫字樓為例，1984年至1990年期間，香港寫字樓吸納量平均每年約是20萬平方米（215.28萬方尺），到1992年至1993年期間，每年吸納量猛增到50多萬平方米（538.20萬平方米）。這一時期，中國擴大對外開放，內地駐香港的中資機構發展相當快，中資在地產市場大舉投資，亦推動了市場畅旺。1992年，中資背景財團以38億元價格向置地購入中區皇後大道中九號全幢，掀起了中區甲級寫字樓樓價叠創新高的熱潮。
（3） 銀行存款利率偏低和通貨膨脹高企，負利率情況嚴重。香港自1983年實行港元聯繫率制度以來，銀行利率跟隨美元利率走勢，節節下調，期間通貨膨脹偏高，90年代初一度高達13%，因此，自1987年以來，香港銀行的負利率情況開始出現並愈趨嚴重。以1994年初為例，3個月定期存款利率僅3.5厘，最優惠利率6.75厘，住宅按揭利率8.5厘，而通脹率則高企8.5%，換言之，存款人的存款每年實質虧蝕5%，貸款的實質利率接近零。負利率驅趕銀行存款流向股市、樓市，買樓或“細樓換大樓”不僅可改善家居環境，而且成為保值、增值的理想投資工具。
（4） 市場的預期心理和投機因素。在需求的推動下，香港樓價連年上升，且升勢愈來愈猛，反映供求問題已進一步惡化。市場的真正買家和投機者均認同樓價將繼續上升的走勢，真正的置業者擔心其未來的置業能力進一步下降，只好利用銀行貸款提前實行購樓計劃，投機者更乘機大肆“炒樓”賺取利潤，從而形成非正常的市場需求，進一步推高樓價。
本文摘自《香港地產業百年》
在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。 自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。