3.3　新鴻基地產：“樓宇制造工廠”

    與長江實業齊名的是新鴻基地產，新地的前身是新鴻基企業和永業有限公司，由郭得勝、李兆基、馮景禧等三人聯手創立，商界將三人並稱為“三劍俠”。郭得勝（1911~1990年），原籍廣東中山，早年隨父經營洋雜批發，抗戰爆發後避居澳門，開設信發百貨商行。戰後移居香港，在香港上環開設一間“鴻昌合記”雜貨店。後來，郭氏取得日本YKK拉鏈的獨家代理權，當時適逢香港制衣業崛起，生意滔滔不絕，其銷售網路擴展到東南亞各地，贏得“洋雜大王”稱號。郭氏藉此賺取他日後在香港地產界大展拳腳的資本。
    1958年，郭得勝與馮景禧、李兆基等8人合組永業有限公司，開始向地產業發展。1963年，郭、馮、李“三劍俠”為了擴大經營，將永業結束，各投資100萬元創辦新鴻基企業有限公司，郭任董事會主席，馮、李分任副主席，當時員工僅10餘人，規模很小。而“新鴻基”的命名，則分別取自馮景禧的新禧公司的“新”，郭得勝的鴻昌合記的“鴻”及李兆基的“基”。
    60年代，正值香港中小型工廠蓬勃發展之際，新鴻基成立後，郭氏等人憑借其經營日本拉鏈時與工業界建立的聯繫，了解到中小廠商對多層工業樓宇的急切需求，遂將“分層出售、分期付款”的售樓方式移植於工業樓宇，重點發展多層工業大廈，此舉受到山寨式廠家的歡迎。這一時期，新鴻基不僅在地產業站穩了腳跟，而且雄霸多層工業大廈市場，從1965年到1972年，新鴻基售出的樓宇總值約5.6億元，換言之，平均每年的售樓營業額高達7 000萬元。
    70年代初，新鴻基企業的規模日漸擴大，郭得勝、李兆基、馮景禧三人遂於1972年7月14日將其改組為“新鴻基（集團）有限公司”，計劃在香港上市。稍後，“三劍俠”開始分道揚镳，馮景禧早於1969年創辦新鴻基證券，轉而向證券業發展；李兆基則自立門戶，成立恒基兆業有限公司；郭得勝則繼續主持新鴻基（集團）的大局。1973年3月16日，郭為避免公司與馮景禧的新鴻基證券混淆，遂改名為新鴻基地產發展有限公司。
    新鴻基地產於1972年8月23日在香港上市，當時新地的法定股本是3億元，實收股本約2.27億元，每股面值2元，以每股5元公開發售2 000萬股新股，集資1億元，結果獲得超額10倍認購。當時，新地已頗具規模，擁有23個發展地盤，占地面積達30萬方尺。上市首年，新地的纯利為5 128萬元，比預期利潤高出五成。
    新地上市後，即利用所籌集資金大量購入地皮，其中，大型地盤包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。到1976/1977年度，新地擁有的地盤面積已增加到82萬方尺，可建成樓宇面積695萬方尺。新地極重視維持龐大的土地儲備，以地產發展為主，強調貨如輪轉。它每年都購入多個可供發展地盤，每年亦能依據既定程序完成若幹發展計劃，紀錄中最少亦有6項（1973/1974年度），最多有26項（1979/1980年度），即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地產市道低迷期間，新地也分別完成了9項和12項發展計劃。有人形容新地就像一家“樓宇制造工廠”，源源不斷地將“原料”（地皮）“加工”（興建上蓋）為“成品”（各類樓宇）。正因為如此，新地的利潤逐年穩步上升，到1980/1981年度，新地纯利已增加到5.54億元，相當於上市首年度的10倍。
    新地的成功很大程度上得益於其主持人郭得勝高瞻遠矚的目光及其緊扣市場循環盛衰的投資策略。郭得勝是香港地產界有名的“大好友”，他看好香港房地產業的長遠發展前景，因而往往能在地產危機中以低價購入大量土地，發展物業，然後在市道复蘇時高價出售，獲得厚利。其實，他這種“人棄我取”的投資策略早在新鴻基企業時代已運用自如，1965年至1967年期間，香港先後發生銀行擠提及政治騷動，觸發了資金外流和移民潮，地產市道一落千丈。這期間，郭得勝等人趁低價購入不少土地，並建成22幢總值約7 000萬元物業，為日後發展奠下基础。1974年，香港經濟因中東石油危機的沖擊而陷入低潮，地產市道再度回落，郭得勝看準香港人口膨脹，日後必然向新界新市鎮發展的趨勢，遂運用手上資金大量購入新界土地和換地權益書。1978年香港經濟轉趨繁榮，刺激地價樓市飆升，新地也進入收成期，所推出的樓盤都獲利豐厚。
    70年代後期，新地的業務開始從地產發展擴展到地產投資。1977年，新地先後在港島灣仔海旁和九龍尖沙咀東部購入地皮，興建新鴻基中心和帝苑酒店。新鴻基中心樓高53層，樓面面積達86萬方尺，大廈全部鑲嵌茶色玻璃幕牆，外形巍峨壯觀，富有現代化氣息，與置地的康樂大廈遙遙相對，在設計上則比康樂大廈高出1尺，微妙地反映新地超越置地的意圖。新鴻基中心落成後，即成為公司的總部所在地和“招牌大廈”。1980年底，新地以市值70.2億元跻身香港十大上市公司之列，成為香港著名的大型地產集團之一。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。