2.10　置地：“皇冠明珠”失色

    20世紀70年代末80年代初，英資的和記黃埔、九龍倉先後被李嘉誠、包玉剛收購，置地成為新興華商觊觎的目標。面對收購威脅，置地大股東怡和的主席紐壁堅採取了“連環船”方式，即透過怡和與置地互持對方四成股權的策略去保衛置地。然而，在隨後掩至的地產崩潰中，置地虧損嚴重，負債累累，並且累及怡和，令整個集團處於危城困守之中。
    1983年怡和新主席西門·凱瑟克上任後，隨即採取了一系列救亡措施，首先是出售置地的非核心業務以減低負債，其次是使“連環船”脫解。1986年底，置地宣佈先後將旗下經營零售業的牛奶國際和經營酒店業的文華東方分拆上市；1987年2月怡和宣佈成立一家名為“怡和策略”的控股公司，將怡和與置地互控轉變成怡和與怡策互控，再由怡策持有置地、牛奶國際、文華東方3家上市公司股權。經過連串重組，置地被打回原形，從一家大型綜合性企業集團重新變成一家純粹地產投資公司。
    80年代期間，置地的大型地產發展計劃主要只有兩項：即交易廣場發展計劃和雪廠街9號重建計劃。交易廣場地盤是置地於1982年2月以47.55億元的高價向港府投得。該地盤占地14.4萬方尺，投資總額高達80億元，是置地在最困難時期展開的最龐大工程。整項發展計劃分兩期進行。第一期工程包括兩幢52層高的甲級商廈，即交易廣場一、二座；第二期工程包括一幢33層高甲級寫字樓，即交易廣場三座，以及一座可與交易廣場一、二座相連接的3層高富臨閣購物商場和一個大型公衆花園。
    交易廣場一、二期工程分別於1985年和1988年落成，總共可提供約150萬方尺的出租寫字樓面積，供超過300家大型國際機構開設辦事處。交易廣場坐落於中環核心商業區，建有行人天橋與置地旗下其他貴重物業相連，並直通地鐵、渡輪及巴士站，交通便利。因此，交易廣場一開業，即成為香港的商業樞紐，及中區甲級寫字樓租金的指標。1994年初地產高峰期間，交易廣場每月每方尺租金曾創下110元的紀錄。
    置地的雪廠街9號重建計劃前後歷時逾10年。1980年，置地宣佈展開雪廠街9號重建計劃，當時置地僅擁有雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址地段，地盤狹小。其後，置地先後於1982年及1987年購入廣東銀行大廈（德輔道中8號）及球義大廈地皮，將原來只有一萬方尺地盤合並成3萬多方尺地盤。當時，置地有意一並連毗鄰的恒昌大廈也買下來，可惜未能如願。雪廠街9號重建計劃於1991年12月最終落成，並被命名為“大道中九號”。該物業樓高38層，總樓面面積35.8萬方尺，在設計上採用了濃郁的古典風格和獨特的幾何設計模式，集聚了中西精粹的建築特色，給人以精雕細琢之感，彰顯出卓爾不凡的氣派。大道中九號的建成，為置地從70年代起策劃的中區重建計劃，畫上了一個句號。
    踏入過渡時期，隨著大股東怡和的遷冊、逐步淡出香港，置地的投資策略亦轉趨消極，其重要標志就是逐步將旗下的非核心物業出售。1987年，置地將銅鑼灣皇室大廈和灣仔夏悫大廈兩幢高級寫字樓以23.8億元價格售予華人置業，又將價值13.5億元的一批土地儲備賣給新鴻基地產。1988年，置地將半山區的地利根德閣豪宅出售給澳洲奔達集團，套現20多億元；1990年再將銅鑼灣世界貿易中心出售，作價17億元。1991年，置地又先後向新地出售4項商場物業，向華人置業出售怡東商場、新港中心商場及海運大廈。1992年，置地更將建成不久的中區核心物業——皇後大道中九號以38億元的高價出售給一中資背景財團。至此，置地已幾乎將中區以外物業全部售罄，套現金額超過130億元。
    到1994年底置地撤離香港股市時，置地擁有的中區黃金地段甲級商廈僅剩7幢，包括歷山大廈，交易廣場一、二、三座及平台、富臨閣、香港會大廈、怡和大廈、置地廣場（告羅士打大廈、大堂及公爵大廈）、太子大廈及太古大廈，可供出租樓面面積486.2萬方尺。該年底，置地市值406.7億元，已落後於新鴻基地產、長江實業、恒基地產、九龍倉而排第五位。
    不過，90年代中期以後，怡和系海外發展屢遭挫折，置地對香港地產的投資又轉趨積極。1995年底，置地罕有地派代表競投港府推出的一幅豪宅用地拍賣，可惜無功而返。這是置地自1982年投得中環交易廣場以來的第一次。1996年初，置地自組財團參與機場鐵路中環總站上蓋物業發展權，然而被新地、恒地組成財團擊敗。至此，置地這顆香港地產“皇冠上的明珠”因投資策略的失誤已黯然失色。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。