3.2　長江實業： 擊敗置地聲名鵲起

    地產五虎將中，影響力最大的首數李嘉誠創辦的長江實業。李嘉誠，祖籍廣東潮安，1928年在家鄉出生，11歲時因日寇侵華，隨父母舉家南遷香港，15歲時因父親病逝被迫辍學外出謀生，很快成為出色的推銷員。1950年，李嘉誠以5萬元創辦長江塑膠廠。“長江”的取名，以李氏的解釋，是“長江不擇細流，才能納百川歸大海”。50年代末，李嘉誠因經營有方，成為香港有名的“塑膠花大王”。
    李嘉誠早在1958年已開始看到香港地產業前景，當年他在港島北角購地興建了一幢12層高的工業大廈，命名為長江大廈，作為進軍地產業的第一步。此後，李嘉誠將制造業賺取的利潤陸續投入地產，相繼在北角、柴灣、新界、元朗等地區興建工業大廈，規模愈來愈大。當時，投資房地產者大多以“孖展”（Margin）的方式進行，花錢購地只付30%現金，其餘70%向銀行按揭借貸，風險頗大，地價一下跌就支撐不下去。然而，李嘉誠持有充裕資金，既不用向銀行借貸，亦可從容發展、趁低吸納。60年代中期，香港先後爆發銀行危機和政治騷動，地產市道陷入空前低潮。李嘉誠看準香港地產業的無限量前景，並不為一時的調整而憂慮，反而利用這千載一時良機，大量吸納被賤價抛售的地皮物業，一舉奠定日後在地產界大展鴻圖的基础。
    70年代初，李嘉誠決定全力發展地產，他於1971年6月創辦長江地產有限公司，1972年8月改名為長江實業（集團）有限公司，將投資重點轉移到房地產業。當時，正值香港股市進入大牛市時期，李嘉誠把握良機，及時將長實上市。長實法定股本為2億元，實收資本8 400萬元，分4 200萬股，每股面值2元，以每股3元價格公開發售1 050萬股新股，集資3 150萬元。1972年11月1日，長實正式在香港挂牌上市。當時，長實的規模和實力均顯不足，只有35萬方尺出租樓宇，且大半是工業大廈，每年租金收入僅390萬元；此外有7個地盤在興建中，其中4個地盤為全資擁有。長實上市時預期年度利潤為1 250萬元，但由於期間地價、樓價大幅上升，長實在上市後第一個年度獲利4 370萬元，相當於預算利潤的3.5倍。
    長實上市後即利用發行新股作為工具大規模集資，並趁地產低潮大量購入地皮物業，先後購入及興建軒尼詩道8幢舊樓、皇後大道中聯成大廈一半權益、觀塘中匯大廈、皇後大道中勵精大廈和德輔道中環球大廈等。1974年，長實與加拿大帝國商業銀行合作，組成加拿大怡東財務公司，第一次將外資引入香港按揭市場。同年，長江實業向李冠春和馮平山家族旗下的華人置業購入位於中區畢打街的華人行，並與匯豐銀行合作重建華人行，作為集團的總部所在地。這時，長實的實力已深受匯豐銀行、加拿大帝國商業銀行的重視。
    1975年，長實趁香港經濟不景氣、地產市道低迷再次作重要擴展。當年它以8 500萬元的低價，向太古地產購入北角寶馬山道賽西湖地盤。賽西湖占地86.4萬方尺，長實在該地盤興建925個1 260方尺至1 640方尺的大型住宅單位以及商場、停車庫等，總樓宇建築面積達132萬方尺，平均每方尺地價成本僅為64元，十分便宜。1977年長實趁地產市道轉旺將賽西湖大廈推出發售，每方尺樓面售價達279元至344元，長實及加拿大帝國商業銀行共賺得毛利1.3億元。〔10〕此次成功，奠定了長實以後一連串成功的發展機會。
    1977年，長實的聲譽達到高峰。同年1月地鐵公司宣佈在地鐵中環站和金鐘站上蓋物業發展權接受招標競投。由於兩地段均處於香港中區最繁華地區，競投激烈，參加投標的財團多達30多個，其中，又以老牌英資地產公司置地的奪標呼聲最高。長實針對地鐵公司債務高企、急需現金回流的困難，提出了一個極具吸引力的方案，將上蓋物業完工時間與地鐵通車日子配合。結果在衆多財團中突圍而出，擊敗置地，奪得地鐵中環、金鐘站上蓋物業發展權。訊息傳出，香港輿論為之轟動，此舉被譽為長實“擴張發展之重要里程碑”，是“華資地產界的光輝”。
    1978年5月，地鐵中環站上蓋物業環球大廈開售，總值達5.9億元的物業在8小時內全部售罄。同年8月，地鐵金鐘站上蓋物業海富中心開始售賣，首日成交額逾九成。兩項交易均破香港地產紀錄。是役，長實不僅賺取厚利，而且聲名鵲起。它在香港地產界的崇高地位，被正式確認。當時，資深的股評家已經預測，長實的實力有可能超過置地。
    這一時期，長江實業還利用其享有的聲譽及擁有的雄厚資金，與一些“有地無錢”的上市公司合作，發展這些公司擁有的土地。早在1976年，長實就曾先後與亨隆地產、铨利基業等公司合作，先後發展壽臣山的高級豪華別墅及灣仔堅尼地道鳳凰台的高級住宅大廈，雙方均分得可觀利潤。1979年，長實又與廣生行合作，興建位於灣仔告士打道、謝斐道及杜老志道間一幢25層高商業大廈。1980年至1983年間，長實更先後與南海紗廠、南洋紗廠、怡南實業、廣生行、會德豐系的信託置業、聯邦地產，以及港燈集團等，合作成合?聯營公司，發展對方所擁有的土地或買賣對方所擁有的物業。這些合作對長實極為有利，因為它不需要付出一大筆資金購買土地，只需支付少量做地基工程的錢，並透過“賣樓花”以戰養戰，就可與合作公司分享可觀利潤。長實的實力因而進一步增強。到1981年度，長實年利潤高達13.85億元，相當於上市第一年度的31.7倍。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。