2.2 新鴻基地產：“地產巨無霸”

    與長實的“對外擴張”明顯不同，新鴻基地產侧重的是“內部擴張”。70年代以後，新地圍繞地產發展向上下遊拓展業務，除收購原有的建築、管理服務公司外，還相繼開設保安消防設備工程、設計工程（則師樓）、機械電機工程部門等，又增設財務公司、保險公司、混凝土公司、石屎生產廠、建築機械供應公司等附屬機構。到20世紀80年代中期，新地已擁有附屬及聯營公司超過100家，包括本身擁有的附屬公司47家、聯營公司28家，旗下上市公司新城市（新界）地產有限公司又擁有附屬、聯營公司35家，形成從投資控股、地產發展及投資、樓宇建築、機械、工程及混凝土生產及供應、物業管理及代理、財務金融及保險等一條龍服務的垂直式發展集團，成為一家龐大縱式生產集團、典型的“樓宇制造工廠”。
    新地主席郭得勝，是香港地產業有名的“大好友”。80年代初，香港前途問題浮現，投資者信心不足，但郭得勝則明確表示： 毋須擔心1997。他對記者指出：“對1997年新界租約問題，或地契年期問題，我們全不理會，也不用擔心，因為這是（中國）政府與港府的問題，而有關政府必會為照顧我們而作出最圓滿的決定。做地產商的，只要積極去幹，為市民提供更理想的居所，就已盡了地產商的責任。” 〔7〕1989年北京“政治風波”爆發，香港地產市道低迷，郭得勝明確表示：“除了在內地投資之外，新地不會考慮將資金調往海外。我們的方針，依然是立足香港，在這里發展。”〔8〕
    由於看好香港地產業長遠前景，新地往往能在形勢不利時期，以“人棄我取”的投資策略，緊扣地產市道循環，將每次危機視作趁低吸納土地的良機，結果在地產高潮中賺取厚利。1982年至1984年間，香港地產崩潰，新地擁有的地產物業價格亦大幅下挫三四成，然而，新地在此期間仍大量吸納廉價土地，到1984年6月，新地的土地儲備達到1 140萬方尺樓面，估計每方尺樓面地價低於200元。〔9〕1985年，地產業复蘇，新地即動用10億元購入8幅可建285萬方尺樓面面積土地。新地抱著“貨如輪轉”宗旨，不計較個別地盤的成敗得失，致力於資產負債平衡，在維持龐大土地儲備的同時，又保持大量現金，因而往往處於進可攻、退可守的主動位置。
    長期以來，新鴻基地產基本上是一家以地產發展為主要業務的公司，售樓所得收入在公司每年總收益中所佔比重曾高達7成以上。因此，它極重視增加土地儲備，在整個80年代，新地的土地儲備從約1 340萬方尺增加到3 250萬方尺，1999年更達到5 060萬方尺，一直穩居香港地產公司的榜首。新地的大部分土地並非在官地拍賣場競投，亦非在市區收購舊樓，反而多數是早期在新界區不斷購入龐大土地，如馬鞍山、深井、元朗等地，成本不高。80年代以後，香港市區土地幾已發展殆盡，新界遂成為發展首選，其時新界新市鎮已逐步開發，交通網路亦日趨完善，地價因而上升。新地由於早著先機，已持有相當理想地段，故樓宇落成後，不獨景致交通理想，售價也不太昂貴，自然深受買家歡迎。
    新地發展出售的物業，在地區上非常廣泛，遍佈港九新界各個角落，在品種上包括寫字樓、商場、住宅和廠廈，在面積上大中小互相兼顧。由於擁有龐大土地儲備、物業發展所需的一切人才，及準確的市場調查，新地無論在任何時期都有適合市場需求的樓宇出售和供應。不過，新地在80年代發展的主力是中小型住宅樓宇。郭得勝曾在新地1989/1990年度年報中表示：“本集團一向主力發展中小型住宅樓宇，未來的政策將繼續於各發展中之新市鎮內進行大規模住宅計劃，提供中小型住宅，以適應不斷之需要。”這種策略明顯是配合了港府自20世紀70年代中期起大規模發展新界新市鎮的城市發展規劃。
    新地的地產發展計劃頗能迎合市民需要。踏入20世紀90年代，由於經濟繁榮、市民收入增加，人們對居住環境及面積的要求亦提高，以往二三百方尺的小單位已不能滿足置業者的要求。針對這一轉變，新地逐步轉向發展高質素的大型屋，單位面積在500方尺至1 000方尺之間，並設有住客俱樂部，極力塑造高質素、高品位的形象。新地還重視以另類生活文化來包裝所推出的屋，如雅典居、加州花園、加州豪園等，設計風格上配合移民的回流，結果大受歡迎。新地推出的樓宇，往往成為市場中的名牌。
    20世紀80年代初，新地為配合新市鎮大型住宅屋邨的發展，開始在各新市鎮中心興建大型綜合商場，作投資物業之用。首個大型綜合商場是矗立沙田市中心的新城市廣場。新城市廣場第一期工程總樓面面積100萬方尺，耗資逾10億元，80年代初動工，至1984年落成，是沙田新市鎮最龐大的商業建設，場內包括大型百貨公司、各類店鋪、迷你電影院、中西式菜館、滾軸溜冰場及各類文娛康樂設施，還有一個巨型的電腦音樂噴泉。新城市廣場開業後，瞬即吸引大批海外及本地旅遊人士前來遊覽購物，成為香港最受歡迎的商場之一。
    受到沙田新城市?場成功的鼓舞，新地相繼在新界各新市鎮及大型住宅屋邨中心興建大型綜合商場，以擴展集團的投資商場網路。計有新城市廣場二、三期，新屯門中心，新都會廣場，荃灣廣場，上水廣場，東九龍廣場等，總數逾30個。新地擁有及管理的商場和停車場面積堪稱全港之冠，所有商場均位於港九新界各區最優越位置，極具發展潛力。新地這種以新市鎮商場為主力的物業投資策略，與以新市鎮大型屋邨為主力的地產發展策略相配合，可謂相輔相成，相得益彰。從1992年到1998年，新地一直穩居香港股市值十大地產公司榜首，堪稱香港的“地產巨無霸”。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。