2.3　大型地產發展商的減價促銷戰

    地價、樓價的節節大幅下挫，對擁有大量樓宇現貨、期貨以及大批地皮的地產發展商形成了沉重的財政壓力，各大地產發展商惟有以減價及各種形式促銷新樓盤，以減低持有量套現資金。結果，新樓盤的減價戰成為這次地產危機中的一大特色。業內人士表示，其惨烈程度為近年所罕見。
    其實，早在1997年10月金融風暴驟至不久，地產發展商之間的減價戰已經展開。11月底，會德豐趁長江實業推出大埔鹿茵山莊開售前3天，突然將同區的倚龍山莊剩餘單位以減價兩成半推出傾銷，結果一舉清貨，迫令長實破例臨時減價及延遲開售日期以應付。及至12月底聖誕前夕，會德豐再趁長實的聽濤雅苑認購超額3倍時，宣佈以每方尺5888元的震撼低價，推出其市區鑽石山地鐵上蓋的星河明居，迫使長實再次臨時改變銷售策略。會德豐兩次減價對撼長實，不但令同區樓價即時下跌，而且燃起了發展商之間的減價戰火。
    1998年初農歷新年後，香港各大發展商紛紛減價出售旗下新樓盤或剩餘單位，引發1998年首輪減價戰。當時，新鴻基地產在推出帝琴灣時帶頭減價，持貨沉重的信和置業即時跟隨，將海悅豪園和泛海軒、峰華軒兩個新樓盤分別減價一成半及三成，令呆滞的樓市轉趨活躍。
    到5月，新地的曉峰園和長實的盈翠半島對撼，將減價戰推上高潮。當時，新地推出青衣曉峰園160多個單位，每方尺樓面售價為4280元，但隨即遭到長實的截擊，長實以比市價低兩成的“超震撼價”——每方尺樓面4147元推出青衣機鐵站上蓋盈翠半島對撼，結果造成轟動效應，開售當天已全部售罄1300個單位，而新地的曉峰園則只售出約80個單位。新地隨即部署減價反擊，將曉峰園售價大幅減少一成七，並委託地產代理大規模促銷。結果發生曉峰園地產代理大批匯聚中區和記大廈門口，截擊盈翠半島買家的不愉快事件，要勞動長實副主席李澤钜致電新地副主席郭炳江投訴，由新地下令撤離。此後，地產代理因搶客而發生的爭執屢見不鮮。
    繼新地、長實相繼低價促銷新樓盤之後，香港各大地產發展商均先後加入減價行列，並形成一浪接一浪的減價骨牌效應。在將軍澳，恒基的新都城、新寶城及南豐的南豐廣場相繼加入戰團；在大埔，新地的雍怡雅苑和長實的盈峰翠邸對撼，而麗新亦以減價推銷聚豪大廈迎戰；在元朗，南豐的翠峰山莊、恒基的合益廣場、百利保的禦豪山莊均減價促銷。
    各大發展商在減價促銷的同時，還推出各種方法加以配合。如新地在1997年底銷售卓爾居一期時，首創息口保障計劃，即買家的樓宇按揭息率若超過發展商規定的上限時，多出的利息由發展商承擔，令買家對利息及供樓負擔更有預算，免卻後顧之憂。恒基在銷售將軍澳新都城時，推出“跌價兩成補償計劃”，規定如果買家在規定日期時所購單位市值低於購入價，買家不用承擔該差價，可向發展商索取該差價用作支付二按部分還款之用，但以購入價兩成為上限，條件是要求買家多付8%樓價，但同時可取得兩年免息免供之二按。而長實在推銷天水圍嘉湖山莊美湖居剩餘單位時，更推出“110%信心計劃付款方法”，採取期權的概念以“包升值”來包裝促銷。
    在以往的很長一段時期中，香港的地產發展商在銷售新樓盤上，似乎都有一定的默契，盡量避免“撞盤”，彼此之間輪流推銷，秩序井然。然而，在是次地產危機中，有關遊戲規則似乎已經被破壞，各大地產商爭相出貨，形成互相對撼、樓價大跌的骨牌效應，這從一個侧面反映危機對地產商打擊之沉重。據中原地產研究部發表的報告，1998年全年香港地產發展商的一手私人住宅買賣合約登記宗數是3.14萬宗，涉及金額1199億元，分別比1997年大幅上升五成二及下跌1%，反映出各地產商互撼所造成樓價暴跌的局面。當時，有地產評論認為，減價戰持續下去，勢將令香港整體經濟受到傷害，後果可能十分嚴重。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。