3.2　地產“泡沫”對香港經濟造成的隐患

    1997年的地產“泡沫”，對九七後香港的整體經濟發展造成了嚴重的隐患，主要表現在：
    （1）社會投機風氣猖獗，積極參與投機、不務正業的社會思潮泛濫。在地產、股市炒風的帶動下，香港在1997年前後相繼掀起炒的士牌、炒郵票、炒磁卡熱潮。社會上炒風彌漫，市民普遍存在三種心態：一是不務正業，認為炒樓比打工好，炒樓一轉手便可賺二三十萬元，甚至炒一個買樓籌碼就可賺逾200萬元；二是賭徒心態，形成講膽識、一鋪定輸贏，贏了就發達的賭徒心態；三是不少人有挫敗及失落感，認為“辛苦工作賺錢，不及投機者多”。當時，社會上普遍流傳一句話：“HighTech就揩（發展高科技就蝕錢），LowTech就撈（炒樓就賺錢）”，反映了社會上普遍存在著認為經商獲利不如炒樓投機的思潮，不少人紛紛轉而參與地產投機等活動，社會上存在著一種投機不務正業的傾向。長此以往，香港經濟勢將倒退。
    （2）推高經營成本，嚴重削弱香港經濟的競爭力。隨著地價、樓價的急升，香港的寫字樓租金大幅飆升，到1996年底，香港甲級寫字樓租金平均已達每年每方尺105.56美元，在全球主要商業城市中高居榜首，遠高於排二、三位的莫斯科（78.79美元）和東京（74.32美元）。高昂的經營成本已嚴重削弱了香港經濟的國際競爭力。正如美國學者恩萊特（MichaelJ.Enright）教授在《香港優勢》中所指出：“影響香港目前和未來競爭力的各種問題中，最廣受議論的是成本問題。衆所週知，香港的住宅和辦公室租金之高，在全世界數一數二。香港購物天堂的美譽已經被零售業的租金影響了，因為昂貴的租金已經轉嫁到零售商品之上。”〔24〕同樣道理，昂貴的樓價、租金也轉嫁到服務業以至經濟各行業，香港正逐漸形成地產業一枝獨秀的局面。
    當時，地產業的高利潤已開始侵蝕其他各行業發展的基础。行政局議員陳坤耀教授就表示，他發現一家國際成衣公司在香港的總部只有一個人，秘書也是聘兼職的，若租金再繼續上升，那些跨國公司便支撐不下去。他認為，一旦高昂的租金驅走外國公司後，租金將回落，但那些跑掉的公司並不會馬上回來，香港將因此付出沉重的代價。香港中華總商會名譽會長霍英東更嚴厲抨擊港府的高地價政策，他表示樓價已“高得離譜”，高到脫離實際，高到一般市民無力承擔的地步，而租金高昂已經影響正當的工商經營。他指出：1996年香港已有1000多間店鋪清盤破產。這種情況繼續下去，肯定會影響社會的穩定。
    （3）加劇社會的貧富懸殊，成為香港社會不穩定的重要因素。高地價、高樓價、高租金以及地產業的高利潤，加劇了香港社會貧富懸殊的局面。據統計，1996年香港社會達四成二的收入落入首一成的人口的口袋里，而在底部的一成人口，只拿到社會總收入的1.1%。當時，月收入10萬元或以上的家庭有18萬戶，而月收入僅5500元的家庭已達60萬戶，41萬人口處於赤貧，比4年前上升了4成，香港的貧富差距已達到近20年來的最高水平。這種現象，過去只出現在拉丁美洲，而不是東亞地區。由於香港缺乏有效的社會保障制度，那些沒有退休金保障、自行為老來積谷防饑的人，發現他們的儲蓄正逐步被高租金、高通脹吃掉。
    這種情況正逐漸成為香港社會不穩定的一個重要因素。1997年，香港就發生多宗與房屋有關的恐吓事件。2月12日，香港立法局外發現寫上打倒房屋司的可疑物品，要動用拆彈專家到場“引爆”。3月份，幾家傳媒機構收到匿名信，聲稱要下毒對付當時出任房屋司的首長及其他享有房屋津貼特權的人士。4月份九龍尖沙咀巴士總站一輛巴士內發現寫有“沙林毒氣”及“抗議港府高地價政策”字條的玻璃瓶。凡此種種，已是社會醞釀動蕩不安的先兆。
    
    註釋：
    〔1〕　茹惠潤著：《香港地產市場國際化的特點和原因》，載香港《經濟導報》總2014期。
    〔2〕　見《全港最高租金寫字樓區，主要租戶為國際性機構》，載《香港經濟日報》1989年5月11日。
    〔3〕　李秀娟著：《炒家蜂擁入市，地產升勢淩厲》，載香港《信報財經月刊》1991年5月號，第22頁。
    〔4〕　同〔3〕，第25頁。
    〔5〕　梁振英著：《香港房屋問題的第二波？》，載香港《明報月刊》1992年1月號，第26—27頁。
    〔6〕　見長實小冊子：《積極建設發展，繪畫香港新貌——長江實業九十年代物業發展計劃》。
    〔7〕　梁道時著：《郭得勝先生——毋須擔心1997》，載香港《經濟一週》1981年6月25日，第2頁。
    〔8〕　唐守著：《郭得勝成功之道：人棄我取》，載《香港政經週刊》1990年2月17日，第53頁。
    〔9〕　吳小明著：《李兆基神機妙算顯財技》，載香港《資本雜志》1996年12月號，第68頁。
    〔10〕　同〔9〕，第71頁。
    〔11〕　歐陽德著：《新世界發展前景秀麗趁低吸進》，載香港《經濟一週》1985年6月10日，第18頁。
    〔12〕　馮邦彥著：《香港華資財團（1841—1997）》，三聯書店（香港）有限公司1997年版，第462—466頁。
    〔13〕　呂景里著：《恒隆決續發展地鐵港島線物業》，載香港《經濟一週》1985年7月8日，第6頁。
    〔14〕　呂凱君著：《恒隆投資策略轉趨積極》，載香港《每週財經動向》1992年3月23日，第18頁。
    〔15〕　見《陳啟宗明言增添土地儲備》，載香港《信報財經新聞》1991年6月5日。
    〔16〕　林惠瑩、方中日著：《黃志祥談信和“生仔”》，載香港《信報財經月刊》第5卷第1期，第30頁。
    〔17〕　香港政府規劃署著：《城市設計組：規劃署五十週年紀念》，1997年，第52頁。
    〔18〕　這里所指的集團不一定是上市公司，它指一組在營運上相關的機構，其中包括母公司及其附屬公司。
    〔19〕　香港消費者委員會：《香港私人住宅物業市場：“安得廣廈千萬間？”（競爭政策研究報告撮要）》，1996年7月出版，第A3-1頁。
    〔20〕　經濟學家Domsetz，Baumol，Willing和Panzare把市場“競爭威脅”（Contestability）定義為：（1）“自由”入市，（2）退出時不費成本，（3）新經營者能否迅速加入市場競爭。
    〔21〕　同〔19〕，第4—5頁。
    〔22〕　同〔19〕，第6頁。
    〔23〕　同〔19〕，第7頁。
    〔24〕恩萊特等著：《香港優勢》，牛津大學出版社1997年版，第175頁。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。