4.1　地產市道崩潰的基本原因

    80年代初，香港地產市道崩潰的原因，主要有以下幾點：
    （1） 地價、樓價大幅上升迅速，投機炽熱。自1978年起，香港的地產市道已開始脫離正常的發展軌道，如火箭般上升。以尖沙咀東部為例，地價在3年內上升了六七倍，樓價亦上升了3倍。地價、樓價的攀升，刺激了大量熱錢的湧入，南洋資金更是大舉入市。當時，香港“賣樓花”制度大行其道，只要繳付5%至10%的訂金，便可購得樓花，進行投機，而炒家對政府限制樓花的種種建議，諸如對樓花轉讓加重抽稅等，並不理會，投機炒樓風空前炽熱。
    70年代末80年代初，炒樓風最炽熱時，炒家索性整幢大廈炒賣，形成“炒大廈”、“炒酒店”熱潮。當時中環、灣仔、尖東等各繁華商業區頻頻傳出整幢商業大廈以高價易手的訊息，其中最為人津津樂道的就是金鐘的金門大廈，中環的聯邦、國際兩幢大廈的炒賣。金門大廈在1978年12月至1980年9月期間3次轉手，售價從7.15億元增加到16.8億元，短短不到兩年時間內升幅高達135%。聯邦、國際兩幢大廈在1980年8月至1981年1月期間兩次轉手，售價從10.89億元升至22.35億元，短短半年間升幅逾1倍。
    炽熱的炒樓風進一步推動地價、樓價上升，已遠遠脫離當時香港市民的實際承受能力。據統計，1975年香港中小型住宅樓宇每方尺約230元，一個400方尺住宅單位售價約9.2萬元。當時，香港市民家庭平均月入1 300元，購買一小型住宅單位的款項相當於市民70.8個月（即約6年）工資。然而，1981年地產高峰時，小型住宅單位每方尺售價已升至約1 000元，一個400方尺住宅單位售價增加到約30萬元，而市民家庭平均月入約3 000元，即購買一小型住宅單位的款項已相當於市民101.5個月（即約8年半）工資。
    當時，香港的樓價並非建立在經濟發展水平和一般市民的支付能力上，當消費者的工資收入遠遠追不上樓價升幅時，樓價下跌便勢所難免。1981年，香港地產市道已轉趨呆滞，空置單位大增，1980年新建住宅樓宅中，空置率已高達41.3%，大量單位滞留在大小炒家手中。地產市道的下調，只是遲早的問題。
    （2） 利率持續攀升，銀行和財務公司信貸收縮。70年代後期，香港經濟開始過熱，通貨膨脹率已達到15%以上，但1978年香港的優惠利率平均只有6.68%，而樓宇按揭利率平均為10.62%，形成市場對資金的需求有增無減。期間，港元匯率因外貿赤字增加（地產狂潮中，香港建築材料進口大增，亦令貿赤增加）而偏軟，刺激利率上升。1980年美國總統里根上台，實施緊縮貨幣政策打擊通脹，更推動香港利率大幅急升。1981年10月7日，香港最優惠利率升至20%的歷史高水平，樓宇按揭利率更升至21%，對置業者產生巨大的阻吓力。（見表3.5）這時期，港府又修訂賣地政策，取消“分期付款買地”，令發展商購買土地的成本（利息）更形沉重。
    隨著利率的持續高企，銀行和財務公司的信貸亦收縮。1981年，銀行和財務公司貸款買樓的增長率相當驚人，分期付款買樓的貸款達155.56億元，比上一年度增加30%。然而，到了該年第四季，銀行在分期付款方面的貸款已經幾乎沒有增加，銀行對地產貸款已轉趨審慎，有的借出貸款時，除了要看所按揭樓宇是否物有所值之外，還要看貸款人的償還能力。有的銀行還訂出新的樓宇估值辦法，即樓宇面積不再按建築面積計算，而是以實用面積計算，按揭成數亦壓低至6成。1981年7月，港府實行金融三級制，加強對財務公司管制，結果令財務公司的短期存款大減，加速信貸收縮。1982年11月，大來信貸財務公司突然宣佈屬下財務公司無法還款，被迫清盤，後來導致恒隆銀行被擠提，並觸發80年代初中期持續不斷的銀行危機，包括恒隆、海外信託等8家銀行先後被接管或收購，進一步對地產市場造成沖擊。
    （3） 世界經濟衰退令香港經濟不景氣。70年代末，以西方先進工業國為首的世界經濟，因第二次中東石油危機的爆發而再次出現衰退，通貨膨脹居高不下，失業人數大幅增加，當時，香港因中國大陸的改革開放而尚未受到明顯的打擊，但1981年後，世界經濟衰退加深，國際貿易保護主義擡頭，香港的出口面臨日益困難的市場環境。在這種形勢下，香港內部經濟急速放緩、整體消費下降，到1982年全年經濟增長僅2.9%，比1981年的9.4%大幅放緩。經濟的不景氣，令投資者、消費者裹足不前，地產市道無可避免地大幅滑落。
    （4） 香港前途問題表面化。香港前途問題其實早在70年代後期已經浮現。1982年9月，英國首相撒切爾夫人乘福克蘭群島一役大勝之勢訪問北京，正式提出了香港前途問題。她向中國領導人鄧小平提議，以主權換治權，遭到拒絕，結果在人民大會堂前階梯歷史性地跌了一跤。稍後，中國政府隨即宣佈將在1997年7月1日恢復在香港行使主權，中英兩國展開關於香港前途問題的多達22輪艱苦談判。這一系列訊息傳到香港，早已疲憊不堪的股市、地產應聲下跌，開始了長達數年的地產低潮。（圖3.1）

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。