樓市整固與發展新界（1）

    在讨論這時期股票市場的波谲雲詭時，我們有必要談談戰後物業樓宇市場的發展情況。正如第二章中談到，香港開埠以後，土地一直掌握在英商巨賈手中。由於香港地少山多，人口不斷膨脹，居住密度極高，樓宇（房屋）市場更一直出現結構性供不應求局面，使樓價居高不下。軒尼詩管治時代的華資商人，曾經因香港大地主（英商巨賈）刻意放出手上土地而爭先恐後地進行收購，甚至令樓市一度出現炒作性泡沫。可惜，到泡沫爆破後，物業價格急跌，很多華資商人因而蒙受巨大的損失。
    香港淪陷前，港島重要商業中心區的地皮，絕大多數均掌握在英資商人手中。對香港社會頗有研究的馮邦彥，便對英資大行控制香港地產的情況，有相當概括的描述：
    （戰前）香港的房地產市場，英資財團因為擁有大量廉價土地仍占有了無可比擬的優勢，如怡和洋行及置地公司，就擁有中環金融商業區大批貴重商廈及銅鑼灣“渣甸倉”大批土地；太古洋行擁有魚湧至西灣河的太古船塢、太古糖廠一系列工人宿舍及英皇道以南太古山谷龐大土地儲備；黃埔船塢公司則擁有紅磡黃埔船塢、香港仔船塢及附近大片土地……（馮邦彥，1997： 181）
    就算是港島商業中心外圍的地皮如淺水灣、香港仔、薄扶林道一帶等，華人持有的土地也不多。由於華人可掌握的土地不足，樓宇供應十分有限，至於樓宇的素質，也極為參差。一般市民居住的房屋，不是設施不足、衛生條件欠佳，便是殘破不堪，居住密度極高。
    面對這個尺土寸金、樓宇供應失衡的局面，普羅市民只能在極其擁擠的環境下生活。七八十年代粵語長片中一屋數伙（家）、一伙數人擠在一個數百尺破舊單位內受盡“包租婆”白眼的畫面，正是那年代香港居住環境惡劣的最佳寫照。至於那些負擔不起昂貴租金的居民，則只能在郊野的山坡叢林間搭起木屋（或鐵皮屋），暫作栖身，難怪當時很多居民均將自己比作“無殼蝸牛”，生活質素極差（梁美儀，1999）。
    看到當時居民住屋極為殷切的情況，那些目光如炬而新冒起的華資企業家如霍英東、廖寶珊和彭國珍等，便先後加入了地產發展的行列。據馮邦彥的分析，由於房契限制，戰前樓宇的買賣一直是整幢為主。這種交易方法，對於那些財雄勢大的企業或家族而言，問題或者不大，但對於那些戰後到港而財力有限的家庭或企業而言，自然難以負擔。為了克服這種障礙，懂得靈活變通的企業家便想出各種方法，其中又以“分層售樓法”和“分期供款法”最受歡迎。所謂“分層售樓法”，即是將整幢大廈“化整為零”，分成不同樓層及單位出售；而“分期供款法”則是在付出首期定金外，餘款分若幹年期按月按額供款（馮邦彥，1997 & 2001）。這樣，買樓置業便不用一下子動用大筆資金，一般稍有積蓄的中、上家庭，也能負擔得起了。
    在講述早期地產業發展這項重大突破時，身為“分層售樓法”倡導人並兼任地產協會主席的霍英東便這樣說：
    戰前經營地產者，大都以置業為主。戰後初期經營地產者，以整棟買賣為主。直至1953年香港實行分層售樓辦法後，地產業才蓬勃地發展起來。世界各地也實行了本港分層出售後分期付款的辦法。因此，香港的地產業、工業、旅遊業等，成為支援香港經濟的三大支柱。到了1972年5月，首間華資地產公司（嘉年地產）上市後，其他地產公司亦陸續上市，並吸收了大量公衆資金而無需再向銀行貸款，使地產業的發展達到一個新的里程碑，這對社會繁榮有著重大的貢獻。（《星島日報》，1975年11月19日）
    霍英東的話不但讓我們看到地產業的重大發展歷程，也說明了股票市場和物業市場之間的一些重要關係。從第十一章至第十三章中，我們可以看到股票市場開放與70年代樓宇市場發展蓬勃之間的一些關係。衆所週知，物業地產雖然利潤豐厚，但發展專案牽涉的資金也極為龐大。從地皮、建築材料、工資，到工程監督等的開支上，均為數不小。單憑一己（或單一公司）的財力，頗難應付，就算勉強為之，也只能是“一件起、兩件止”。
    還有一點值得註意，物業地產的投資期一般較長，風險十分高。如果只依賴銀行或財團貸款，利息高企不在話下，若遇到難以預計的風險或差錯時，銀行往往會在“落雨收柴”的情況下迅即追讨貸款（call loan），使企業陷入難以自拔的致命困局。上市集資，利用公衆金錢來開拓大型投資專案，不但能免卻資金短绌的困擾，還能減去利息開支、攤分風險，兩者間的配合，可謂如魚得水、十分理想。正因為上市集資與地產發展之間有著如此微妙而互補的關係，很多地產發展公司才能在70年代迅速崛興起來（參閱第十一章）。
    事實上，自60年代起，華資企業參與地產發展的比例，已明顯增加了。從英資財團手中買入優質地皮的個案，也大幅提高了（馮邦彥，2001）。到了70年代，華資地產集團如長江實業?新世界發展、新鴻基地產、廖創興企業、信和地產、恒隆發展、合和實業、嘉年地產、大昌地產、永泰建業和鷹君地產等企業，已享負盛名。至於他們頻頻從英資財團手中買入地皮發展物業的舉動，更成為傳媒焦點，引起當時社會的廣泛讨論（《金銀證券月報》，1975～1978）。
    70年代起，隨著經濟的急速起飛，各種各樣的問題也應運而生。在衆多問題中，房屋問題最為盤根錯節，也最難解決。針對港島及九龍半島土地供應不足、人口居住密度極高的格局，港督會同行政局在1972年10月通過一項決議，決定開展一個龐大的所謂“十年建屋計劃”，而計劃的核心部分，則是希望將部分過度集中的人口及工業，向地價低廉而土地供應充裕的新界地區遷移，借以舒緩市中心的居住、教育、交通和就業等壓力，而發展自給自足的“新市鎮”概念，便是在這樣的背景下產生的（香港政府拓展署，1993）。
    早在六七十年代，港府因應觀塘區已有基本設施及大量人口居住而刻意發展該區。除了劃分工業區、興建廉租屋和徙置區外，又大舉鋪建道路網路，並支援地下鐵路向該區延伸，使觀塘區成功地發展成一個自給自足、四通八達的社區。吸取了觀塘區的經驗，港府這時計劃再在新界地區建立多個“衛星城市”（即“新市鎮”），目的正是希望借著這些“新市鎮”來解決香港的住屋問題，從而提升香港經濟的綜合競爭力，至於沙田、荃灣和屯門等地區，便在70年代初被列為主要的發展試點（何佩然，2004）。

本文摘自《香港股史1841-1997》

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　　 香港股市是什麼？是投資融資的交易所！是政治經濟社會的晴雨表！是國際資本的角力場！一談到香港國際金融中心的地位，很多人會很自然地聯想到極為活躍的股票市場。如果說金融是現代經濟的核心，那麼說股票市場是金融的核心，相信不會有很多人反對。事實上，香港從一個細小而荒蕪的小島，發展成今日的世界第三大股票市場，過程的曲折和多變，實在非三言兩語可以說得明白，而深入而系統地去分析金融資本主義制度在香港紮根的始末，卻肯定可以填補歷史上的空白，為相關的研究提供一個讨論的平台。