1.2　特區政府的房屋政策

    早在1997年7月1日香港特別行政區政府成立當天，行政長官董建華在就職演說辞中，就表明解決房屋問題是特區政府面臨的首要任務，他並宣佈未來10年的房屋計劃。同年10月7日，董建華在他的首份題為《共創香港新紀元》的施政報告中，公佈了“建屋安民”的三大目標，即：
    （1）從1999年起，每年興建的公營和私營房屋單位不少於85000個；
    （2）在10年內使香港七成的家庭可以擁有自置居所；
    （3）於2005年將輪候租住公屋時間以現時的6年縮短至3年。〔1〕
    綜觀董建華的整份施政報告，他的“建屋安民”政策實際上是建基於致力維持香港在國際經濟中的競爭力、致力改善香港工商業的營運環境，並推動香港經濟結構向高增值產業轉型這一總體發展思路的。為實現這個目標，他委任財政司司長成立一個房屋用地供應監督委員會，專責解決房屋問題，並制訂一個長遠發展的10年規劃大綱。
    與英國管治時代政府著重從抑制需求、打擊投機方面去解決房屋問題迥然不同，特區政府的政策明顯是從擴大供應著手，透過每年供應85000個住宅單位去扭轉房地產市場供不應求的局面，從根本上解決香港市民的住房問題。
    事實上，踏入20世紀90年代以後，香港房屋市場供求不平衡的情況已日益嚴重。從供應看，中英聯合聲明附件三所規定每年50公頃售賣土地的限制，基本上是根據70年代土地交易量而制訂的，在實際執行中已被突破，根據政府從1985到1997年土地分配的數字顯示，住宅土地供應量每年在40公頃至80公頃之間不等，〔2〕並未能滿足社會發展和人口急劇增長的需要。實際上，在90年代無論是公營房屋還是私人住宅的供應量都在減少。根據香港政策研究所的一項研究，從1985/1986年度到1995/1996年度，公營房屋的實際建屋量比長遠房屋策略所評估的建屋量少了8697個單位；而從1987到1997年，私人住宅的供應量亦比政府差饷物業估價署的估計少了28458個單位。〔3〕（見表6.1、6.2）
    而從需求看，20世紀90年代以後香港人口增加的速度明顯加快，已遠遠超過港府原來的估計，其中回流移民占60%，政府亦額外增加新移民數目至每天150人。截至1996年中，香港人口總數已達到631萬人，如按照港府1992年的估計，這將是2006年以後才達到的數字。此外，香港的家庭結構亦正發生變化，從大家庭趨向核心家庭，1966年香港每戶平均人口為4.7人，但到1996年已減少至3.3人。種種因素都增加了對住宅的需求。港府在發現住宅樓宇嚴重失衡之後未能即時採取有效措施，這實際成為90年代香港住宅樓價持續大幅飆升的原因。
    特區政府成立後立即改變港英政府時期的政策，試圖從擴大供應著手解決房屋市場的嚴重供求失衡狀況，因而提出85000個住宅單位的目標。為實現這一目標，行政長官董建華在其施政報告中強調採取兩項措施：一是擴大建屋用地供應，二是加快和精簡土地供應及樓宇建造的審批程序。在供應建屋用地方面，特區政府公佈了一項5年賣地計劃，在1999年3月前提供120公頃土地興建私人樓宇，並在其後的3個財政年度再供應260公頃土地。同期內，政府還將供應約285公頃土地興建公營房屋。為此，特區政府決定在未來10年大力發展將軍澳、大嶼山的東湧及大澳、新界西北部和九龍東南部的策略性發展地區，進行荃灣海灣和青洲填海計劃，並把合適的農地和工業用地重新規劃，興建房屋。
    為配合增加土地供應，特區政府決定重新檢讨興建房屋的架構和程序。事實上，繁冗的批地和建築審批程序已成為影響公、私營房屋建設的一個重要因素。根據政府的資料，現時房委會屬下公屋和居屋的平均籌建時間為62個月，已經比1994年前的72個月加快速度。（見表6.3）董建華在施政報告中提出，要通過對房屋委員會和房屋協會在規劃和發展程序方面的檢讨，縮短公屋建設所需時間，其中，房委會的建屋時間從62個月縮短至47個月，而房協的建屋時間則從52個月縮短至46個月。
    至於私營房屋方面的興建，情況更加複雜。根據香港政策研究所的一項研究，在私人發展商的整個建屋過程中，建築期通常只占整個過程的一小部分，而審批程序則占最多時間。一般而言，最短的發展期為5年，而最長的可延誤達10年或以上。〔4〕因此，行政長官董建華在施政報告中亦指出，政府將訂定一系列具體措施，簡化政府在住宅樓宇方面的規劃、土地和建造審批程序。（見圖6.1）
    董建華在施政報告中並表示，為了實現在2007年底前香港七成家庭能夠自置居所，以及從2005年起輪候公屋的平均時間縮短至3年，政府還將採取一系列措施，包括在未來10年至少讓25萬居住在租住公屋的家庭以負擔得起的合理價格購買所住單位，興建更多的居屋和夾心階層住屋單位，設立首次置業貸款計劃，協助市民自置居所，以及興建更多的租住公屋。?建華並承諾，將在1999年前將土地發展公司改組為市區重建局，以加快市區重建。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。