第1節：從房地產看中國社會與經濟制度的變革(1)

　　 第一部分 統計數字中的房地產

　　從房地產看中國社會與經濟制度的變革

　　從1980年中國開始有了第一家房地產企業至今，在20多年的歷史發展過程中，房地產在中國社會與經濟制度的變革中，發揮了巨大的推動作用。但至今房地產業仍未被國家或多數城市政府明確為支柱性產業，對此世界內外衆說紛纭，看法不一。其實房地產早已不再是單一產業，而已經是中國社會與經濟發展中最重要的環節了。中國沒有任何一個行業能像房地產業那樣對中國經濟發展起到引起制度變革的作用。

　　一個國家要實現現代化，必須具備高度的城市化水平、各種產業生產與服務的工業化水平，同時還要具有高度的社會商品與資源交易市場化程度以及社會分配的完全貨幣化。而房地產是唯一與這社會制度的"四化"程度密切相關和最終決定這"四化"水平的產業，也是中國尚未完全市場化和貨幣化分配的產業。

　　房地產業推動中國土地制度的變革

　　最初的農村實行土地承包制並沒有引起憲法的修改，1979年的《中外合資經營企業法》第一次使國有土地可以有償使用和有價流通，並引起了憲法中的土地制度變更。而真正使土地成為商品進行交易的則是房地產的發展。計劃經濟中的土地無償劃拨使用給商品房市場的價格和利潤提供了極大的增長空間。土地的有償使用更進一步變成了國有土地的出讓。出讓制度的實施使土地制度發生了重大變革。

　　中國20多年改革的重點之一就是打破"一大二公"，形成巨大和先進生產力的基础就是允許生產資料的私人擁有。而生產資料的私有則只能從土地使用權的私有開始。土地使用權的私有開始於農村的土地承包制，但在憲法中的修改則首先源於《中外合資經營企業法》中的土地有償使用。對外開放中首先允許合資企業的土地使用權私有化，直至土地使用權的出讓。

　　土地的出讓制度、房地產業的立法使土地可以成為商品而自由地買賣和轉讓，市場化的土地流通解決了資源的最佳配置問題，從而發揮出了土地利用的最大價值和建立生產力高速發展的生存基础，使農村土地的承包制中未能有效解決的土地資源流通問題在房地產的商品化中得到了解決。

　　通過對中國歷代王朝生存過程的研究可以發現其政治體制、經濟體制的變遷都以土地制度為基础，並圍繞著土地問題展開了一系列的軍事與農民起義的戰爭。中國現代制度的改革必須以土地制度的改革與變化為生產力發展的起點，並且由此帶來一系列的社會與經濟制度的變化。

　　政府財政收入結構的變化

　　當土地成為商品時，其生產資料地位的轉化，同時使土地成了財富。出讓制度和有償使用在土地均為國有的條件下成為各級政府自然產生的巨大財富。土地的資源收益成為各級政府特別是城市政府的不列入人大預算監控的額外收益。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。