第23節：統計數字中的房地產(2)

　　? 團體購買大幅度下降，個人購買成為主力。除北京外，個人購買占市場的85%以上；

　　? 除上海、深圳、廣州、重慶、貴州、福建等部分城市和省區之外，大部分地區銷售額下降，大幅度增加的個人購買量小於幾乎終止的團體購買量；

　　? 幾乎所有城市和地區的房價和租金都在不同程度地下降，新建專案以城市邊沿地區和中低價位的房屋為主；

　　? 戶型、環境、品位、科技含量已成為除價格之外的重要購買因素；

　　? 部分地區的經濟適用房被多數人認可，少數城市的中高檔房屋成為銷售熱點；

　　? 絕大多數地區的房屋補貼政策尚未落實和兌現；

　　? 大部分地區和城市的二級市場尚未放開和進入實際交易；

　　? 部分城市的房價仍被認為是群衆購買的主要障礙；

　　? 生產量大於銷售的矛盾日益突出，空置房仍在以每年1 000萬平方米的速度增長。至1998年年底，全國的商品房空置量已達8 783萬平方米，其中住宅商品房6 146萬平方米，辦公樓805萬平方米，商業用房1 288萬平方米，占壓資金總值約6 000億元；

　　? 一枝獨秀的上海市，2000年1~9月銷售商品房1 488萬平方米，銷售額580多億元；二級市場舊房置換32 400多套，整體空置量下降38%。

　　住房的需求

　　? 我國城鎮居民1998年年底人均住房使用面積約13平方米，居住面積9.87平方米；距中等發達國家的人均占有面積25平方米尚有距離，而與較發達國家的人均占有面積45平方米水平相差甚遠，尚有一個較長的發展過程；

　　? 我國城鎮現有住房的成套率水平僅為55%，能源配套齊全的成套率約為40%，約有一半以上的現有房屋要重建和改造；

　　? 我國城鎮現有家庭人口的分戶率在逐年加速，每戶4~5人的比例大幅度下降，每戶1~3人的比例在上升，每年新增家庭戶數約200萬戶；

　　? 我國城市化比例極低，在提高城市化水平的同時將增加2.5億以上的城鎮人口，按人均住房面積20平方米計算，約有50億平方米的住房需求；

　　? 現有住房的成新度和科技含量較低，會有大量更換。

　　要警惕的再投資產業

　　? 供應量嚴重地大於銷售量。1987~1998年全國商品房總的銷售額為10 000億元（不含自建房屋），目前市場空置的房屋已達6 000億元；

　　? 1996~1998年高峰銷售期的年銷售額約為1 800億元，連續6年每年的投資額為3 000億~4 000億元，如果市場需求沒有暴漲，每年的投資額需要兩年的消化時間；

　　? 1997年年底已批準待開發和已開發未建設的土地約3.2億平方米，如按平均容積率1∶3計算，約可建9.6億平方米建築；

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。