第29節：從美國的房地產市場看中國(1)

　　世界上最著名的幾起地產開發商破產的事件早已告訴我們，"量力而行"遠遠重於"盲目發展"。企業的強弱並不完全由其銷售總額的高低決定，銷售額僅代表了企業的生產能力和規模。在中國的經濟環境更加市場化之後，中國必將產生更多的能進入世界500強行列的企業。

　　（原載於1999年10月14日的《北京青年報》）

　　從美國的房地產市場看中國

　　美國是唯一未在第二次世界大戰中發生大規模本土戰爭的國家，因此其住房建設政策和情況都不同於其他"二戰"後需對城市進行重建的國家。美國的土地資源、人口和經濟發展情況均在住房建設上處於全球領先地位。研究美國的住房發展和房地產市場情況對我國房地產市場的未來發展具有極其重要的意義。

　　20世紀60年代末美國成套住宅總套數已大於城市居民總戶數，已具備了為每戶居民提供一套以上成套住宅的條件。20世紀70年代美國就提出了"每個房間的使用率超過一個人為過度擁擠"的公衆住房標準。20世紀90年代初美國人均居住面積已大於48平方米，套均建築面積大於175平方米，住房消費滿意度大於70%，戶均擁有2套以上成套住宅的比例大於居民總戶數的10%。可以說美國的住房消費水平已處於全世界的領先地位。

　　經濟學家在分析房地產市場的發展階段時，一般都認為在人均國內生產總值超過2 500美元後，大多數國家已將解決住房問題的重心，從擴大住房面積的增量轉移到了提高住房的質量上（包括合理的住房面積、合理的住房功能、優質的居住環境、現代化的設施條件等）。住房開始變成實現自我價值、體現富裕、進行社交活動和豐富居住生活的場所，同時成為家庭財富的重要組成部分。而人均國內生產總值超過3 500美元的國家則開始擁有第二套消費性度假住所。當一個國家人均居住面積大於25~35平方米時，這個國家的房地產業就從高速增長期進入了調整期，成為以拆除、更新舊有建築和滿足新增家庭為主的非支柱產業。當一個國家人均居住面積大於35~45平方米時，這個國家的房地產業就進入了"夕陽"行列。幾乎所有國家的宏觀經濟調控政策都以這樣一種經濟運行規律來防止房地產和住宅建設的過熱發展。中國也有人擔心目前住宅建設的高速發展狀況，並且提出了防止過熱的預警。而美國房地產市場發展的情況卻給了我們另一種啟示。

　　1997~2000年美國住房的銷售額占國內生產總值的13%~17%，其中2000年現有住房的銷售額占到國內生產總值的14%。新建房屋和舊房屋的銷售合計每年的銷售額可達到14 000億美元。其中1997~2000年每年新竣工住房160萬套，相當於價值3 250億美元。商業房地產和民用房地產的銷售以及相關的花費約占國內生產總值的20%。毫無疑問，雖然美國的人均國內生產總值和人均居住面積都在全球處於領先地位，但房地產業仍然是美國經濟繁榮的支柱產業之一。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。