第12節：發展市場經濟是使房地產業成為經濟增長點的基本條件(5)

　　壓抑不住的個性需求

　　自1980年4月鄧小平同志提出住房制度改革問題之後，1980年6月中共中央和國務院就宣佈了我國將實行住房商品化改革，並開始了長達18年的房改探索。橫向來看，房改與其他商品物價改革、國有企業改革、金融改革、社會保障改革等制度改革相比卻顯得進展緩慢，延續時間過長，長期不能轉軌使有限的改革成果被迅猛發展的市場所吞噬。1980~1985年公房出售的試點工作失敗了，1986~1993年的租金改革再次受挫，1993年之後的《關於深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994] 43號）目標尚未達到就終止了，福利分配制度並未從根本上消除，但已越來越明顯地向少數人轉移。房改並未將更多的城鎮居民從困境中解放出來，然而城鎮居民日益增長的消費欲望卻等不及房改去解決他們的住房問題。

　　自《房地產開發管理辦法》頒佈之後，房地產市場開始像雨後春筍般蓬勃發展，因而也打開了個人消費住房市場，特別是鄧小平南方談話之後隨著房地產市場整體的發展，個人購房的比例也在不斷提高。除北京市仍以國有資金的團體購房占主導地位以外，全國其他城市中都出現了以個人購房為主的活躍市場。從1986年居民個人開始進入房地產市場起至1992年鄧小平南方談話之前，個人住房的購買僅占全部住房銷售比例的30%以下，但在鄧小平南方談話之後，個人購房的比例持續上升，至1997年已占全部住房銷售的69%。在1993~1997年的5年之中，平均每年個人購房均在3 500萬平方米以上，約等於安居工程銷售量的10倍。1997年更是高達

　　5 233.72萬平方米，銷售金額超過1 400億元，占全國住房銷售總額的78%以上。這些數字充分說明支撐中國房地產市場的已經是居民個人消費。同時1997年居民個人住房消費的總量已遠遠大於當年住房的空置面積數，並且在1997年之前，個人住房消費中依賴於公積金信貸和銀行信貸的購房比例低於10%。上述個人住房消費統計數字還不包括居民個人住房消費按國務院房改政策以房改價購房的面積和銷售額。

　　在全國城鎮居民收入水平不斷提高的同時，寄希望於房改政策和福利分房的多數居民已對這種無限期的漫長等待表示出了最大的失望。凡有能力和有可能依靠自己的勞動收入改善住房條件的居民，都積極地向市場進行探索。在市場化進程較快的城市，如深圳、廣州，居民個人的購房比例均已高達70%~80%。政策上起主導作用的不再是國家的房改政策而是地方政府的住房制度。1998年國務院宣佈將停止實物分房的訊息時，除了加大了各地單位搶最後一班車的突擊分房的購買之外，也對個人的消費市場產生了極大影響。北京市衆多的單位購買量雖仍在總銷售中占有約70%的主導地位，但很明顯個人的住房消費是在不斷上升的，1998年個人住房消費已達58億元，約150萬平方米新房。上海市個人的住房消費量上半年以每天平均277套的速度發展，並將這個發展速度延續到了年底。同時上海市以舊換新的個人住房消費比例已占以房改方法獲得舊房人數的50%以上。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。