第13節：發展市場經濟是使房地產業成為經濟增長點的基本條件(6)

　　從全國35個主要城市的房地產市場和個人住房消費情況對比中發現，凡是市場化進程快的地區，凡是對國家、政府、財政拨款分房依賴度低的地區，其個人住房情況都解決得較好。凡是商品化、市場化進程緩慢的地區，其個人住房消費的情況也相應較差。

　　在發達國家或地區中也並非所有的居民都具備個人住房消費的條件。美國、日本、英國、中國香港等國家和地區的城鎮居民個人住房消費的比例大都在50%~70%。目前在中國的部分城市當中，個人住房消費的比例甚至已達到或超過了發達國家的平均水平。這充分說明當中國的住房由政府控制向市場化改革時，其發展速度是飛快的。改革前幾十年未解決的問題，改革後十幾年就解決了相當大的比例，這也充分說明如果進一步加大改革的配套措施，靠市場化的方式中國完全可以解決城鎮中絕大多數居民的住房個性消費的問題。

　　短缺經濟中的"發票雞蛋"

　　40歲以上的中老年人大都印象深刻地記得中國計劃經濟下商品短缺供應時期的各種票證和專供，從糧、棉、佈、油、糖到花生、瓜子都是憑票證供應的，因此也有了憑票證的雞蛋和高價雞蛋之說。那時凡是憑票證的按低價供應都是一種最低生活保證的特殊商品（商品的特殊性在於其沒有票證的專許權者是不能購買的），凡是不憑票證的按高價供應都是市場化的普通商品（固然由於短缺，有時既不能保證普通商品的供應，也不能保證特殊商品的供應）。改革開放之後，計劃經濟開始向市場經濟過渡，短缺商品開始向供過於求發展，後一輩的人們終於可以從票證約束的時代中解放出來了。

　　改革開放之後，住房這一人生最大的消費商品開始逐步進入居民的生活之中。1998年新的房改政策出台了，一是結束了中國福利住房實物分配的做法，二是出台了經濟適用房的政策，三是保留了市場商品房和作為社會保障的廉租房。

　　新的經濟適用房再次以特殊商品的身份擠入市場之中，使人們再一次品嘗到了計劃經濟中的"發票雞蛋"。

　　1. 文件為經濟適用房確定了特殊的地位，免收土地出讓金，部分減半收費，政府限價，計劃發展，交易有準出準入制度。

　　2. 文件為經濟適用房限制了發票證的範圍，以家庭收入線來控制，同時限定了申報、審批的發票辦法。

　　3. 經濟適用房由政府組織、監控，並力圖解決70%的居民住房。

　　經濟適用房不但在購置者身份上增加了票證的專許權限制，同時其產品本身也處於特殊的非法律直接保護而用文件間接保護的地位。

　　如果經濟適用房列入了和廉租房同樣性質的社會保障系統，那麼不論是其產品的特殊地位還是對購買者身份的特殊限制都是必要的。因為在市場化商品經濟發展的過程中，社會保障系統本身就處於法律的特殊地位，住房同樣在政府無能力全額即時保障的情況下成為有計劃分配的短缺供應品，自然應該用一種特殊的票證或準入準出制度來維護。社會保障系統本身就是為特定的居民提供服務的。如此，經濟適用房就不應成為市場經濟中的主流，也不能稱其為市場化的商品。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。