第34節：如何評價房價(1)

　　第二部分 工資、房價，誰漲得快？

　　如何評價房價

　　在2000年年初的市政協會上我提出了一個提案，認為降低北京的房價應從政府做起。前幾天北京市公佈了新的拆遷辦法，降低了舊城改造中的拆遷成本，但同時政府的發言人承認，這次拆遷政策的調整仍未能達到商品房價格降低的預期效果。

　　20世紀80年代中國的改革重點是農村的土地和產品市場的開放，20世紀90年代的改革重點是生產要素市場和國家對企業管理權力的開放，2000年之後也許就到了對產權和資本市場的開放了，而中國商品房市場的建立與形成恰恰和產權與資本市場的開放相結合。

　　房屋既是生產和生活資料中的一部分，同時房屋作為特殊商品也是個人資產和資本的一部分，因此讨論住房的價格就要兼顧其雙重的特性。

　　一般情況下開發商多數會首先從建房的成本和應取得的利潤來讨論房價，消費者大多從個人的購買能力來衡量房價，政府則以能從土地中獲得多少地租盈餘和維持社會穩定的角度來判定房價，外來購買者則從能支付的成本和與原居住地的對比來選擇。如果所有的人都只從自己的角度出發，是不會找到共同點的。

　　我想，從投資者的角度出發（投資者並不都是開發商）來讨論房價可能是基本前提（商品房是已排除了政府福利性補貼的一切房屋），因為如果投資者沒有最基本的投資回報，就不會有商品房的投資和建設，自然也就不存在房價的爭論了。

　　投資者進行商品房的建設，在於開發商在建設之前會預測到市場中相應的最低購買力能在扣除成本之後仍有最低的合理的投資利潤，如果市場的價格彈性大，一定會爭取獲得最高的投資利潤，而並非只在自己的成本上加一個固定的比例。如果利潤這個比例是被限定的，那麼也許在成本增長時（如2000年第二季度鋼材價格上漲了約30%）就只能虧損了。

　　非開發商的個人投資者則從市場中的出租回報和增值潛力來確定房價，並不管開發商有多少利潤。如果所購房屋的租金剩餘超過或大大超過了銀行的存款利率、債券利率等固定投資的水平，有些甚至超過了20~25年的抵押貸款還款的水平，那麼這個房價一定是合理或過低的（房屋的供應量也一定是不足的）。通常當市場月租金相當於房價的1/120~1/100時，房價是合理的，不管個人的收入水平如何（中等收入水平以下的收入者在世界各國中都未成為商品房購房者的讨論對象）。如果租金遠遠低於這個水平，就不會有人去購房了，人們都會擠入租房市場，迫使租金上漲。如果租金遠遠高於這個水平，那麼必然會有更多的人去購房，從而租房市場小了，租金的水平也自然會反過來影響房價的波動。北京現有出租市場的租金使北京的房價仍有上升的空間。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。