第38節：換個角度看房價(3)

　　 任何開發商都會在房屋的開發銷售初期用低價入市，而隨著工程進度調整房價。畢竟買現房和買期房交款的時間不同，支付的利息成本不同，現房價高於期房價是合理的調整，而非炒作。

　　房價的升降應以同一地區、同質樓盤的變化為基础，按抽樣加項平均的方式，所得的數據要加以分析。比如，北京2001年推出的樓盤專案數量是增加了，但每個專案的單位規模卻在大大縮小，並不能用專案個數來評價市場實際的總量供應。北京2000年商品房住宅的平均售價為每平方米4 557元（不計經濟適用房樣本），2001年6月平均售價為4 771元，7月平均售價為4 716元，實際增長不到5%。

　　北京市場情況如此，而全國市場又怎樣呢？如果說在全國的商品房價統計中，許多地區和城市本來就沒有經濟適用房的樣本標價（或這種樣本量很小），對整體平均價計算影響並不大，但北京則完全不同。經濟適用房對統計平均價而言，舉足輕重。市場中要的並不是虛的統計平均價的數字，而是實際的購買價格。只要銷售的總量在增加（2001年1~7月北京商品房銷售面積增長了14.4%，個人銷售增長了22.5%），價格就不是不合理的虛漲。

　　平均房價上升不等於開發商謀求暴利

　　"泡沫"一般是指超出投資平均利潤回報的暴利，是指沒有實際物質基础的虛假成分。而中國目前平均房價的增長並不能說是"泡沫"，尤其是在北京、上海、深圳等大城市或市場化開放程度較高的城市里。

　　從中房指數情況來看，大城市在1994年都處於價格和房地產市場總量的高峰期，但大都在1999~2000年進入了最谷底。現在雖有回升，但仍遠遠低於高峰期的水平。而中小城市的指數曲線卻是在平衡或從低向高發展的，這與市場的供求有最直接的關係。但價格上升不等於暴利。

　　根據《2000年中國房地產統計年鑒》中1999年全國31個省、市、自治區房地產開發企業利潤總額的統計數字分析，全國開發利潤為虧損15.1596億元。其中只有包括河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、福建、廣東、四川、雲南、西藏、甘肅、寧夏在內的幾個省、市、自治區為全行業贏利。除廣東、上海、浙江、福建、安徽外，其餘7省市只是略有贏利。而北京虧損高達34.44億元，超過了其餘18個省市虧損的總和，居全國榜首。2000年中房北京指數低於1999年，估計仍為全行業虧損，2001年的房價增長並不能彌補虧損，又何來暴利？

　　開發商的經營利潤並不完全取決於當時的房價。因為經營成本從獲得土地時就已發生，而這塊土地也許是在幾年前、上一個高價位的高峰時取得的，也許土地的成本在無限期的規劃審批中不斷地增長。2000年之前的供電權、電貼費、市政設施、停車要求等配套的規劃條件都在增長。比如，北京1999年僅僅是實物拆遷轉化為貨幣拆遷一項，就大大地增加了舊城改造的土地成本，並且僅僅因為這一政策的變化就造成了北京上百萬平方米已建成和正在建設的實物拆遷房既不能當做拆遷房，又不得不成為最差設計的商品房進行虧本銷售，還要補繳出讓金。政府不能只看到房價在升，而看不到在不斷修改文件的過程中加大了建設的、不可預見的、政策性的成本。北京市政府最近的居委會用房文件就是一種強制性的成本增加。這些成本的增加只能用兩種辦法來消化，或是提高房價，或是開發商虧損。如果政府不想提高居民的收入而只想平抑房價，就只有開發商虧損一條路了。如果開發商投資房地產只能虧損，還會有房地產市場嗎？



　　

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。