第40節：換個角度看房價(5)

　　政府行為

　　上海的土地出讓金大大低於北京，上海位於外環線以內（類似於北京的北三環）的望景苑的土地出讓金為每平方米180元，而北京的昌平回龍觀地區的出讓金就高達每平方米300元，北京與上海就同類地區的土地出讓金而言價格上相差了2~3倍。

　　《上海市人民政府批轉市房地局制訂的關於內銷商品住房種類歸並若幹規定的通知》（滬府發[1999]42號）將大量的經濟適用房、劃拨土地的自建房、拆遷房與內銷商品房並軌，土地出讓金按內資六類出讓金標準的20%收取，而統一轉為內銷商品住房（購買公有住房僅交1%的土地收益金）。而北京原已建設的拆遷房因政府拆遷政策的強制性變化無法用於拆遷時，按該地區正規商品房的應繳土地出讓金標準補繳全部出讓金（開發商如果不是為了拆遷是不會建這種低標準的、根本無法進入市場競爭的"商品房"的）。

　　上海市政府為解決浦東的交通問題，取消一切過橋費和隧道費。而北京不但在收取此類費用，還提高了道路的收費標準。

　　上海有2 595家房地產企業（1999年），而北京僅為486家（企業的數量說明市場準入的開放程度）。

　　上海市政府允許外地購房者成為上海的"藍印"戶口居民，並鼓勵外地企業落戶上海（北京外地企業進京註冊難於上海）。北京不但不能解決外地人購房進京戶口問題，也是最晚允許外地人在京購房的，直到現在還在不斷地清理外地進京的流動人口。

　　上海市政府市政交通投資遠遠大於北京，僅地鐵投資一項就高於北京幾十倍。雖然上海市政府嚴格地限制了私有車輛的購買，但加大了公共交通的力度（北京也在加大市政和公共交通的投資，但與上海相差甚遠）。

　　市場行為

　　《上海市財政局、上海市地方稅務局關於深化本市住房制度改革若幹財稅政策的通知》（滬財辦[1999]86號）通過減免和政府財政補貼的方式，將一級市場的各種交易稅費統一降為房價的0.95%。而北京各種交易稅費約為房價的12%，部分減免後為房價的8.9%，是上海交易稅費的9倍多。其中契約稅一項，北京在國家稅法允許的3%~6%的範圍內定為4%，而上海市政府則取了最低值。

　　上海購買商品房的房價款可以在2003年之前沖抵個人所得稅繳納基數，而北京並無此項措施。

　　上海已於1999年將內銷房統一（除別墅外無高檔房與普通房差別），現已將內外銷房並軌（包括出讓金並再次減免了交易費用），而北京仍以120平方米的標準區分高檔房與普通房的稅費，內外銷房還保留了土地出讓金、配套設施、供暖、供電、交費差別等一系列收費差別。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。