第30節：從美國的房地產市場看中國(2)

　　1986年美國已有63.8%的家庭擁有高質量的私人住房。在持續的經濟增長過程中，雖然城市外來家庭和新增家庭不斷增加，但2000年已有67%以上的人口擁有了自己的房屋。近幾年新的購房者增加的速度遠遠高於1997年之前。在2000年購房的全部家庭中有42%的家庭是第一次購房。這是經濟發達國家中更新原有住房需求的新的購房特點。

　　根據網上公佈的資料可以對比出如下情況：

　　美國地產業的投資回報

　　表1-1?美國地產業的投資回報表

　　    1997年    1998年    1999年

　　住宅    11.78%    15.10%    12.00%

　　辦公    17.89%    19.66%    11.91%

　　從表1-1可以看出，美國房地產租務市場的投資回報遠遠高於中國，由於美國經濟的增長，並不因房屋的建設數量而影響投資的回報，市場的需求是決定建築增長的基本條件。

　　美國房地產市場供求及價格

　　美國每套新建住宅的面積中位數為1 685平方英尺（約156.5平方米），平均每套面積數為160~180平方米（大面積住房總量高於小面積住房總量），全年生產住宅竣工量約為2.46億~2.5億平方米，大於我國2000年1.8億平方米的住宅商品房竣工總量。1999年美國房屋的存量為1.12億套，其建築總量約為170億~200億平方米，其中61%為產權人（所有者）自用，30%為租用者使用，8%為空置房（空置房約為900萬套，約1.3億~1.5億平方米），其中部分空置房為所有者擁有的第二套住房。住房平均銷售價格並不因為有空置而受到影響，價格的上漲速度均高於通貨膨脹率。2001年美國經濟下滑使住宅銷售價格略有下降，但仍高於1999年的水平。美國2000年低價位住宅的總量（指低於價格中位數的套數）約為50%，高價位住宅總量（指高於價格中位數的套數）約為50%。連續幾年平均每年以2%的速度從低價位向高價位偏移。

　　我國城鎮現有住宅總量約80億平方米，僅相當於美國住宅總量的45%左右。按國家統計局調查總隊2000年4月公佈的調查結果計算，上海、北京和天津的戶均使用面積分別為30平方米、38平方米、38平方米。全國住宅套均建築面積不足60平方米（第二次住房普查資料中"八五"期間新建住宅平均每套為67平方米，"九五"期間新建住宅每套面積略有提高，1995年新建住宅套均面積平均為75平方米，1999年新建住宅套均面積平均為77.8平方米）。我國現有城鎮人均居住面積僅為10.3平方米，不足美國人均居住面積的1/4。整個"九五"期間竣工住宅4億~5億平方米，約合550萬套，僅相當於美國5年竣工780萬套的70%。僅僅在2000年我國住宅竣工的套數約為210萬套，超過了美國約160萬套的數量，但由於平均戶型面積只有90平方米左右，總的住宅竣工量仍低於美國的住宅竣工面積總量。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。