第28節：《財富》世界500強為何沒有房地產企業

　　《財富》世界500強為何沒有房地產企業

　　1999年，《財富》論壇在中國首次召開，作為國家重點支援、發展的戰略方向之一的房地產企業，何時能加入世界500強的行列之中呢？

　　全世界的房地產企業都不可能按銷售額列入世界500強企業的排名之中。中國的房地產企業更不可能成為這樣的巨頭企業。

　　以全國房地產銷售總額最高的1998年計算，也僅有2 400多億元人民幣的銷售額，歷年平均的整體銷售額僅介於1 700億~1 900億元人民幣之間，距離以千百億美元計算銷售額的世界500強企業，即使是與最後一名相比也還有很大的差距。就算全國房地產都由中國的某一家企業壟斷，也還是進不了世界500強的行列。

　　在全世界的房地產住宅銷售中，美國的銷售量最高，1998年約為88萬套，每套住宅約平均18.9萬美元。如果這些業績都為一家公司所創造，尚可擠入世界500強之中，但如果是20家或更多的企業才能完成這一銷售，那麼就必然不可能進入世界500強之中。

　　全世界沒有哪個國家和地區的房地產可能由一家公司壟斷，哪怕是在中國香港、新加坡這種發達的市場化的房地產操作方式的地區和國家。無論它們的地域面積大小，都不可能由一家公司壟斷房地產。那麼地域變化較大的國家和地區就更不可能由一家公司來進行房地產的操作了。

　　英文中的"房地產"是從不動產的概念中轉換來的，而不動產的基本特性就是其地域性。地域的不可移動性必然會帶來如下問題：

　　其生產的過程必然是分散的，依賴於土地固定化，不可能像工業產品那樣可以集中於某一個點或某幾個點進行生產和組裝。

　　其生產的週期較長，必然會帶來資金的巨額投入和資產的長時間占壓。即使可以用預售的方式，提前收回大量的資金用於後期的建設，但前期擁有土地的過程也必然會造成巨大的投入。

　　其地域性的差異必然會受到不同的法律和條例制約。包括當地政府對土地和房屋供應總量的控制和管理，也包括當地能源基础設施的供應，使房地產的生產不可能像其他產品的生產一樣不受生產地的限制。

　　房地產的市場供應必然會由於土地的不可移動性而主要服務於土地所在的地域之中，其市場的風險同樣會受到當地政策、人口、環境、購買力的限制。盡管可以部分吸引外來的資金和流動人口的購買力，但主要的對象仍以當地為主，並且無法出口和轉移消費。

　　各地區的平均物價和土地成本均有較大的差異，政策環境和政治環境都會對物價及成本造成極大的影響，任何企業都不可能用一種工業化生產的統一成本或服務貿易的平均成本去控制房地產生產的地域差別，因此也絕不可能會有這樣的企業敢冒這樣的風險。

　　房地產的地域差別同時也帶來了地形、地理、地質、溫度和環境的差別，因此房地產也不可能像工業化、高科技的產品那樣在研究室中預先研制和試驗。每個房地產專案都只能在確定土地的特定條件之後進行個體的設計，必須使其適應於當時當地的條件，必須使其與當地的交通相結合，其個性特徵和個性的服務對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量的生產條件。

　　房地產不是一個孤立的產品，而是由整套服務相配合而成的居住條件，這必然要求其與教育、商業、醫療、生活服務等相關設備相適應。這里有些可以由開發商提供，有些則要借助於社會或城市中現有的成分。房地產只能因天因地而不同，包括因人們的生活習慣而不同，其必然不具備統一化和標準化的大規模生產條件。

　　房地產的售後服務也不同於一般產品和貿易的服務過程，其不可移動性也必然使其服務、維修附屬於土地本身而無法集中於某一個點或某幾個點之上。並且這種產品的替換週期極長，約為50~100年，服務的固定性和長期性也使房地產企業的發展必然會受到約束和限制。

　　由此可以列舉的理由還有許多，這些特殊的限制條件都使房地產企業不可能進入世界500強。

　　北京的開發商有上千家，上海的開發商有2 000多家，全國的地產公司有

　　2萬~3萬家，每家的平均註冊資本只有約1 700萬元人民幣，且不說它們不靠銀行連一個小區都無法建設，即使有了資金它們也無法解決市場中的消費能力問題。

　　在《財富》論壇將要召開時，許多人問我華遠集團何時能進入世界500強。這也許是每一個企業家的夢想，但我卻清楚地認識到這是根本不可能實現的夢。如果地產商沒有清醒的頭腦，就只能使企業走向死亡。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。