第52節：降低房價的餘地有多大？(3)

　　如果在政策調整的過程中，政府所規定的每平方米房改價和拆遷房每平方米的補償費標準在不斷上升，商品房的房價又怎麼可能下降呢？

　　如果用一個典型的專案進行分析，大概可以得出這樣一個結論：房價之所以高，因為所有開發商和購房者都在為社會、為政府、為被拆遷的居民作出重大貢獻。

　　西直門內地區的房價約為每平方米9 500元，該地區的土地出讓金為每平方米830元，每公頃居民約為200~250戶，每戶各種拆遷費用（按老拆遷法）約為40萬元（含貨幣補償、房屋補償、搬家拆除房屋、拉渣土等），平均每平方米土地的費用約為0.8萬~1萬元，當地地區房屋建設的容積率約為1.8~2.0，相等於每平方米建築的土地成本已達到4 000~5 500元。按照市規劃局規定，住宅中應按12%的比例（或千人指標比例）配學校、託幼和商業；另配人防、自行車庫和汽車庫，其中自行車庫按每戶1.7輛、汽車庫按30%~100%的比例配置；集中綠地不少於人均1平方米，總數不少於占地的30%；代市政拆遷用地（道路、管線用地）約為總用地的20%；拆遷成本需被分攤。市政工程費用（包括管線費用、變電室、開閉站、調節站、熱力站、鍋爐房，有的還有變電站、模塊局）約為每平方米400~600元。還有居委會、公廁、垃圾樓、泵房、物業管理用房等分攤的公用面積。低標準建安費用約為多層1 200~1 400元，高層1 600~1 800元，各種其他費用約106項，各種稅約7~10項，稅費約占總價的8%~15%（不含利潤所得稅）。僅按大項列支，可以從表2-3中看出，房價之中所佔比例最大的部分是政府直接收取和政府政策規定必須支付的成本和費用（包括優惠的福利性拆遷政策中的成本支付）。

　　表2-3?西直門內地區專案費用表

　　序號    專案    費用標準    百分比（%）    備註

　　1    銷售價    每平方米10 000元    100   

　　2    出讓金    每平方米830元    8.3    內銷住宅地價一般小於10%

　　3    拆遷費    每平方米3 500~5 500元    35~55    容積率高低影響比例，容積率大於3的地區成本下降

　　                （續表）

　　序號    專案    費用標準    百分比（%）    備註

　　4    市政工程    每平方米300~600元    3~6    部分地區大於每平方米1 000元

　　5    商業教育    千人指標商業5%，教育7%    12    部分小區小於此標準，商業5%，有部分收入，教育為無償

　　6    人防    法規（異地補償每平方米1 000元）    3    多層區減少，高層區增加

　　7    車庫等    包括管理、用房、居委會等    3    高層多利用地下室

　　8    綠地    每平方米40+12+20元（公園費每平方米40元、綠地每平方米12元、綠地土建每平方米20元）    0.5~1   

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。