第41節：換個角度看房價(6)

　　僅僅因上述稅費標準的差別，北京人每購買一套價值50萬元的房屋就將多支付稅費約10萬元，每購買一套價值100萬元的房屋就多支付稅費約30萬元或更多。

　　在二級市場中，上海取消了對進入市場房屋的產權、使用權等多種限制條件（北京尚保留了大量的限制條件）。

　　上海統一了二級市場交易中的各種稅費，合並為交易價格的5%，其中包括：房改房非完整產權的土地出讓金或收益金，市場交易的各種稅收和管理費，個人所得稅以及相關的契稅等各種稅費。而北京各種無法計算的稅費和面積差別計算公式等嚴重地限制了市場的發展。

　　在三級市場中同樣有著各種交易稅費和租賃稅費的差別。

　　尤其是北京的銀行信貸尚只停留在未完全發育的一級市場中，而上海的消費信貸已在一二級市場中活躍了。

　　從政府對市場行為的管理和各種手續的辦理中更可以明顯地看出兩地的重大差別。北京的房產證辦理可以長達數年，一二級市場交易手續的辦理過程和時間均為上海的數倍。二級市場的發達、開放程度兩地更是天壤之別。上海2000年二級市場和三級市場的交易量為700多萬平方米，大約為北京的50~100倍，北京二級市場的交易可謂屈指可數。

　　建安成本差別

　　上海除高檔建築之外均不需要採暖，而北京則必須提供室內冬季不低於16~23攝氏度的採暖設備、熱源及外線（或鍋爐），提供外牆保溫和部分內牆保溫以及安裝雙層玻璃。上述費用因房屋供暖要求不同和市政條件不同，每平方米約需增加150~450元。由於北京的冬季存在溫差，僅冬施費就需增加總造價的3%，並且因冬季施工的降效會延長施工工期和專案操作的生產週期。在園林、綠化方面，北京因必須選擇耐寒產品也需增加相關費用。

　　上海除地下水位高會提高降水和護坡的費用之外，總合計北京的施工費用會在工程成本上比上海增加約20%。普通標準住房每平方米約相差300~500元，高標準住房每平方米約相差700~1 300元（如使用三層中空玻璃和高級供暖設施等）。

　　從兩地施工週期和建安成本的固定支出部分可以明顯看出，北京的房價每平方米至少應高出上海500~900元。由於北京資金週轉的速度低於上海（受冬季施工週期影響），其單位平方米的利潤應大大高於上海。但上海的企業能產生大量贏利，而北京的企業全行業嚴重虧損則在於兩地政府的土地成本差別。兩地市場的交易差別和上海居民實際購房支出上的負擔大大低於北京的原因，則在於上海市的交易稅費成本和沖抵個人所得稅繳納基數的優惠要遠遠優於北京。

　　就建安成本和生產週期的對比而言，北京的實際房價不但不是全國最高的，而且還大大低於上海、深圳與廣州。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。