第55節：降低房價的餘地有多大？(6)

　　 土地出讓金對價格的影響

　　55號令之後，地價成為全國大幅度提高房價的重要因素，北京市一般的地價中包含三個部分：1.土地出讓金；2.四源費；3.大市政費，並另行支付使用費。這三者合計一般收取的標準為房價的10%~30%，因性質和位置的不同而調整。如市中心區的地價一般為每平方米1 500~3 000元，隨市中心成放射線向外遞減。政府收取的地價又重新投於城市的基础設施建設之中，轉換為土地的增值作用，但並未減少建設專案中市政費用的支出。由於土地有償使用的時間短，而城市基础設施的缺口大，因此，目前大部分建設專案的市政專案工程仍要由開發商支付代市政拆遷用地的費用以及遠離用地之外的幹線市政工程的費用，有的在長達幾公里、十幾公里之外連接水、電、暖、氣等，成倍地支付市政費已繳納之外的市政工程等費用。

　　在實行繳納出讓金之前的土地使用者同樣在支付拆遷市政等各項成本，這些成本實際也是政府收取的出讓金的一部分。實行土地出讓金制度無非是政府認為原有土地的收益過低而採取的一種增加和補充。但這種增加和補充雖然改善了政府對城市市政基础設施投入的情況，卻並未改變建設專案對市政工程的負擔，因而必然會使房屋的價格最少提高10%。同時這些土地出讓金、四源費、大市政費進入房價之中又提高了營業稅費，形成了稅上費、費上稅的環比增長結果。（1992年前計算房價營業稅時，將四源費、建築稅、材料差價等均計算在房價之外作為代收代繳，並不繳納營業稅，而現在的出讓金、上繳的市政費以及四源費都變成了房價之中的內容，都增加了相應的營業稅。土地出讓金的提前繳納使成本中增加了相當大的利息。當領取銷售證時土地出讓金已基本交齊，而銷售和建成之間約有1~2年的時間自然會使房價再度升高，也增加了房價中土地出讓金的實際成本比例。）土地出讓金原則上是按地上和地下的可銷售商品房面積計算和繳納的，但由於土地的容積率不同，實際上就造成了土地拆遷成本的不平均分配，有的地區成本極高。有些必須建設又不能分攤在商品房中作為銷售面積計算的土地同樣會產生成本，也會增加土地的實際成本。雖然這些建築沒有收取土地出讓金，但也未核減土地出讓金，自然會成為對社會貢獻的成本中的一部分。

　　市政工程對房價的影響

　　雖然在繳納的土地出讓金中已含有四源費以及大市政費用的部分，但每個建築專案自身仍在承擔著大量的市政工程費用。大市政管線及道路等工程實際建成後除小區內管線之外，全部向市政各管理部門繳納了實物資產，包括餘量資產。每項市政工程的建設並非完全按本專案實際應負擔和消耗的能源情況負擔，而是按城市建設的長遠發展留有餘量，如電信管道在每個小區中只需1~6孔的管道，但建設時按城市要求建了72孔或48孔的管道，資產和餘量無償地交給了電話局或電信管理部門，而這一區的房價卻不合理地增加了大量的費用，有的小區還要建22萬伏的電站等地區設施，市政費用大大提高了房價。



　　

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。