第33節：從美國的房地產市場看中國(5)

　　誠信的經紀人的道德行為規範、分區規劃和綜合信息服務體系已成為美國房地產強勁發展的三大支柱。

　　購房的金融支援

　　在美國的住房銷售與投資中，不斷增長的房價始終處於較為合理的狀態，沒有過多的投機泡沫，因而銀行一般按房價的90%給予抵押貸款，使美國更多的人可以減輕首次購房的壓力，並能在30年或更長的時期中輕鬆地分期償還貸款。連續十幾年的房產增值，不但使購房者增強了購房的信心，也使銀行增強了信心。

　　美國的稅收鼓勵購房的安排，可以在購房信貸的利息支付上沖抵個人所得稅，是對銀行抵押貸款和還貸的重要支援。

　　在美國的貸款餘額約6.5萬億美元中，70%是個人消費信貸，其中30%~40%的部分是支援個人購房的信貸（香港個人住房信貸比例高達56%）。而中國內地目前全部的個人消費信貸僅為4 000億元人民幣，約占貸款餘額的4%，其中約3 300億元人民幣為住房抵押貸款，遠遠低於以市場經濟為主的國家，更低於經濟發達的國家。我國銀行根本沒有個人消費信貸高速增長的準備。2001年多家銀行出現了個人消費信貸額度受限和個人信貸管理收縮的情況，大量抵押貸款無法及時到位，甚至已影響到了入住的交房時間，並且因抵押貸款不能及時到位而影響了銷售合同的執行。

　　銀行個人住房的消費信貸同時依靠證券化的辦法，將銀行對個人的住房貸款分類打捆，變成長期債券向其他銀行、基金以及個人銷售，用出售的證券換回銀行的現金以保證對個人的再信貸，防止了風險，避免了現金和額度的不足。中國應盡快地開放個人住房信貸的證券化限制，使個人的住房抵押貸款通過證券化轉入銀行的正常循環之中。

　　美國住房的金融支援還包括用基金的方式解決合作社建房（共有產權、共同管理、共同投入基金）、投資建房、投資出租房等多樣化的發展。

　　美國最近一年因經濟發展的速度降低而多次降息，給居民的購房和住房投資提供了條件，促進了個人信貸的購房，反過來也會帶動經濟的發展和增長。

　　在美國，幾乎所有銀行之間均可以互換已發放的住房信貸，這給居民二次購房、異地換購房創造了條件。居民在沒有還清第一次購房貸款時，就可以換購新的住房，申請新的貸款，將原有的貸款進行轉換。而目前中國的個人住房信貸尚未開始此類轉換和新增貸款的業務，這將使居民在更換有抵押貸款的住房時面對巨大的困難，阻礙其二次或三次購房的行為。住房貸款可以長達30年，但居民的住房卻不可能在30年內不更換。如果居民的收入提高、工作調動、家庭成員變化，都可能形成新的住房需求。只有在銀行信貸上為居民換購住房提供方便條件，才能促進市場的活躍和發展。中國金融業在對居民購房方面應發揮更加積極的支援作用。

　　從美國的房地產發展情況推及中國的房地產發展可以預知：雖然中國的私有化住房比例由於公房房改售房的出現，幾乎一躍而超過了經濟發達國家平均70%的水平，但中國的城鎮住宅成套率、住宅質量水平和人均居住情況都遠遠落後於發達國家。而中國住房市場化的進程則剛剛開始。中國住房的商品房銷售額應在3~5年內達到1萬億元人民幣以上，至少在中國的國內生產總值中占有8%~10%的比例。

　　合理的土地制度、不斷增長的土地價值和房屋價值以及投資權益的保證，合理的稅收與金融支援等是吸引投資和擴大市場需求的重要條件。

　　（2001年6月）

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。