第44節：換個角度看房價(9)

　　平抑房價一定會有正反兩面的作用，購買房屋資產是一個幾十年的長期行為，靠政府一時的政策只能破壞市場預期，破壞政府信譽。只有穩定的、長期的市場政策才能保護和吸引投資，保護市場的競爭和消費者的利益。

　　理論上的"合理"房價

　　政府官員在讨論房價問題時總愛用人均國內生產總值和人均收入情況來作住房發展階段的對比，並且按國際發達國家的房價約等於家庭年收入的3~8倍的基數作對比。政府的23號文件則按60平方米的住房標準和4倍家庭年收入的房價收入比作為發放住房補貼的衡量線。

　　如果認真地分析中國33個大城市的情況就會發現，中國各城市的人均國內生產總值與人均城鎮居民可支配收入和城市居民人均儲蓄額之間並非有必然的聯繫，更非正向或按比例發展的關係。

　　部分城市如重慶、溫州、湛江的人均可支配收入高於人均國內生產總值，部分城市的人均可支配收入接近或等於人均國內生產總值，有的城市的人均收入為人均國內生產總值的50%，還有的城市的人均收入僅為人均國內生產總值的30%-這也許是在發達國家中並不多見的特例。城市居民儲蓄也與人均收入無必然的直接聯繫，如海口的人均收入在全國是中下水平，但其人均儲蓄是全國最高的。大連、沈陽的人均國內生產總值和人均收入都不高，但人均儲蓄均名列前茅。北京的人均國內生產總值排在各城市的十名之外，人均儲蓄卻排在第三位。人均收入和人均儲蓄的差別只能說明消費習慣與方式的巨大差異，不能用於衡量和對比房價，也不能完全代表市場的購買力。

　　如果按2001年6月全國平均房價每平方米2 304元計算，以全國平均城市人均可支配收入和全國人口普查的人均家庭戶數計算，年家庭平均收入購買60平方米住房的房價比僅為5.1倍，處於發達國家房價收入比的平均值，完全在政府認可的合理房價範圍之內，並且還有很大的升值空間。

　　如果對比從1994年起開始的商品房對個人銷售的總面積與全國城市的居住總戶數可以發現，平均每年僅有1%以下的家庭購買了商品房。按2000年的情況統計，當年總銷售住宅約為1.49億平方米（含經濟適用房）。按平均每套60平方米（實際約75平方米）計算，約為248萬套住房（全部計算為對個人銷售）。按全國城鎮居民約13 000萬戶計算也僅占全部城鎮居民戶數的2%以下。如此可知，每個城市中實際購買市場商品房的家庭僅為該城市不到5%的家庭，其家庭年收入肯定是高於全國收入平均值和當地收入平均值的。因此房價與其家庭收入之比就會遠遠小於5.1倍的全國平均房價比。如果再考慮20~30年的銀行貸款和每年平均7%~10%的收入增長，這個房價比就更小了。如果房價每年真能增長25%，雖然工資的年增長小於10%，但房價增長產生的利潤會讓購房者在5年之後就可通過轉讓而獲得一套購房款，等於白得了一套房，又何須考慮房價比和收入的增長呢？這種假設是完全不現實的。

本文摘自《任志強的地產人生》

---

　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。