第53節：降低房價的餘地有多大？(4)

　　9    電站    每平方米50~100元    0.5~1    每千伏安1 200元

　　10    建安工程    多層1 200~1 400元

　　高層1 800~2 000元    13~20    不含裝修及設備

　　11    各種費用    規劃、設計、勘察、測量、預算、招投標、審批、監理、竣工、報裝、查圖、咨詢等    7.36    高時占10%，其中約50%為政府收費

　　12    銷售費用    銷售價的1%~3%    1~3    樣闆房、廣告費、銷售員工資等

　　13    買賣稅費    印花稅、契稅、手續費、公證費、律師費等（在銷售價之外）    6.6    分別由買賣雙方承擔

　　14    營業稅    5%~5.5%    5.5    合資5%

　　15    利息    按工期三年平均50%值計    2~4    融資成本大多比例高於5%

　　16    管理費    總額的1%~2%    1~2    人員工資、辦公費用等，團體預售好的可能減少

　　17    利潤        5~10   

　　18    所得稅    利潤額的33%    33    占總額的3%~10%左右

　　另外可再看下面徵用土地的開發建設情況（表2-4）：

　　表2-4?京通新城專案費用表

　　序號    專案    費用標準    百分比（%）    備註

　　1    銷售價    每平方米4 469元    100.0   

　　2    出讓金    每平方米366元    8.2    加營業稅和利息大於15%

　　3    拆遷費    每平方米10元    0.2    新徵用地中拆遷少

　　4    徵地費    每平方米60元    1.3   

　　5    市政工程    每平方米290元    6.5    新建區市政比例提高

　　                （續表）

　　序號    專案    費用標準    百分比（%）    備註

　　6    商業教育    每平方米130元    2.9    （未含有收益的商業和外銷公寓的教育配套）

　　7    人防    每平方米93元    2.1   

　　8    車庫等配套用房    每平方米89元    2.0   

　　9    綠地    每平方米19元    0.4   

　　10    電站    每平方米29元    0.6    用電權/電貼費

　　11    建安工程    每平方米1 701元    38.1   

　　12    規劃設計等    每平方米54元    1.2    規劃、設計、勘察、預算、審批、招投標、監理、咨詢等

　　13    銷售費用    每平方米80元    1.8   

　　14    買賣稅費    每平方米21元    0.5    印花稅/手續費/律師費等

　　15    營業稅    每平方米248元    5.5   

　　16    利息    每平方米522元    11.7    （主要為出讓金事先繳納的利息）

　　17    管理費    每平方米45元    1.0   

　　18    其他    每平方米44元    1.0    物業啟動資金/不可預見費等

　　19    利潤    每平方米504元    11.3   

　　20    所得稅    每平方米166元    3.7   

　　註：表中政府收益約占35%~40%。

　　在舊城改造和新區開發建設的兩張表格中，我們可以清楚地看出房價高低的決定性因素是土地的成本。由於地理位置的不同造成了房價高低的主要差別，裝修和俱樂部等特殊專案的比重是個別專案的特點和個別價格的差別問題。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。