第31節：從美國的房地產市場看中國(3)

　　我國目前城鎮住宅的建設發展速度同美國相比還有極大的差距。我國現有城鎮人口約3.89億，居住人口大於2.5億，而美國全國的人口約為2.7億，與我國城鎮人口總量相差1.2億，約等於我國城市居住人口，但至今其住房市場占國內生產總值的比重仍遠遠高於中國房地產在國內生產總值中所占的比例。

　　目前我國城鎮商品住宅的空置量為7 000萬平方米（全部商品房空置量約為1億平方米），約占全國城鎮住宅總量的0.8%，與美國相比僅為其空置住宅總量的1/10，遠遠不應成為對市場造成不利影響的因素。其中的重大差別在於，我國的空置房大量占用的是國有和銀行的資金，而美國則主要是私人投資。從美國房價的增長情況看，空置房的多少並不影響市場的購買，其空置仍屬於市場正常庫存和週轉的可控範圍。美國是沒有期房銷售的，所有的銷售都是在現房階段進行，因而不能以我國的空置統計方式來類比。我國的統計中也不應將未能在期房時進行銷售的已竣工房屋統計為空置，這種空置應理解為現房銷售中的正常庫存。如果新生產的總量和市場中的需求相適應，這種空置就能得到有效解決。真正的空置是那些多年無法銷售的房屋，美國每年房地產的銷售套數僅為竣工套數的55%。美國的自建自用住宅總量較大，全國竣工的住宅套數中有相當一部分不是作為商品房銷售的。因此，不能用竣工和銷售直接作對比。現有資料中缺少這方面的統計，但可以用房地產所占國內生產總值的比重和市場對價格的反映來理解，美國的房地產仍處於正常的、平穩的發展階段。

　　美國平均家庭收入及住房支出情況

　　表1-2?美國平均家庭收入及住房支出情況表????（單位：美元）

　　    收入區間    區間平均數    每月住房支出比例    平均支出數

　　A    0~17 196    9 940    20%    1 988

　　B    17 196~40 816    24 430    30%    7 329

　　C    40 816~79 375    50 000    30%    15 000

　　D    79 375~142 021    63 555    15%    9 533

　　E    142 021以上    135 401    5%    6 770

　　美國最低收入的A類居民以租用政府的廉租房為主，其法律規定最少繳納家庭收入中的20%用於支付房租，其餘部分由政府補貼。而我國公有住房租金的補貼條件使低收入者用於租房的支出低於家庭收入的20%（租房支出應包括：房租、水電費以及保險費）。

　　美國B類收入的居民大多購買中低價值的住房。C類收入的居民大多購買中等以上的住房或租用相應的住房。

　　假如將中國的收入按相應的情況分類（按北京計算）：

　　表1-3?中國家庭收入與住房支出情況表??????（單位：元）

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。