第26節：統計數字中的房地產(5)

　　? 政府收取的契約稅、管理費、測量費；

　　? 辦理買賣手續需支付的律師費、制證費、印花稅；

　　? 辦理銀行貸款需支付的律師費、全房價的保險費用、貸款擔保費用。

　　仍在不斷地大量投入

　　? 政府在不斷地改善政策條件支援和鼓勵房地產加大投入；

　　? 1997年年底全國的開發企業為21 288家，國有和國有控股的企業仍為主體；

　　? 1997年國有和國有控股經濟在投資中占有總投資比例的50%以上；

　　? 國家預算內資金、國內主要貸款和債券向國有和國有控股企業傾斜，成為投資的重要來源；

　　? 外商和非正規軍用特殊的交易方式可獲取低成本的土地；

　　? 部分城市地區仍存在開發和發展的較大空間；

　　? 少數城市和地區仍保留有合理的利潤空間和市場需求；

　　? 也有投機行為和地產高潮時已投入了大量資金而不得不繼續加大投入的因素。

　　開發商並非都不贏利

　　? 全國銷售額從1993年的856.3億元上升為1997年的1 800億元，仍是一個極大的市場；

　　? 全國近幾年平均有7 000萬~9 000萬平方米的房產銷售市場，並在擴大；

　　? 個人購房的比例從無到有已逐步成為市場中的主力；

　　? 根據未來的市場需求，全國的房產銷售未來5年應達到每年4 000億元以上；

　　? 現有的空置房大量是低質劣質的房屋，不會影響今後市場的供應和銷售；

　　? 在未被政府統一嚴格控制的土地供應中仍有一些低成本的土地創造利潤空間；

　　? 好的開發商仍在市場中占有較大份額，如北京有400多家開發商，但前10個最大的開發商1998年的銷售額占了市場的約50%以上；

　　? 精品的樓盤仍創造著銷售的熱點和無空置率的銷售成果；

　　? 專業化程度較高的開發商使每個開發專案均能在成本上有效地得到控制，並靠雄厚的自有資金實力和高科技含量而被市場所推崇；

　　? 代政府承擔一級土地開發工作和直接獲得一手土地的公司，使房屋的位置、價格、環境條件仍被市場所歡迎。

　　房價再下降的可能

　　? 近期房價的下降和降息有直接關係，全國開發企業的平均負債率為65%，最高的達到90%，其中大多數公司靠貸款為主發展專案，降息最直接地降低了資金成本；

　　? 近年材料價格下滑使成本降低；

　　? 政府降低土地成本，減免稅費使建房成本降低；

　　? 按國際上多數國家和地區所做的那樣，將能源等基础設施的建設費用從房屋造價中剥離，轉為由能源使用費支付，將有利於大幅度降低房價；

　　? 合理有償地建設社區中的教育、人防等配套設施，將有利於大幅度降低房價；

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。