第54節：降低房價的餘地有多大？(5)

　　拆遷因素對價格的影響

　　1990~1998年，北京舊城改造中約拆遷了18萬~20萬戶居民，平均每年約2萬戶居民因為舊城改造而改善了住房條件，並使北京市的城鎮居民平均居住水平大幅度提高。這些居民的重新安置（除少數纯道路市政的改造之外）自然成為房價的成本。而每年的商品房銷售統計數字約為180萬平方米，約折合25 000套住房，扣除新徵土地中建設的商品房基本上城區每年商品房的銷售為10 000套，而每新建一套商品房就要安置1.5~2戶舊城居民，相當於在每套商品房的價格中再加上1.5~2戶舊城居民的安置成本。

　　目前廣州、深圳所新建的一居室商品房許多為19~24平方米，並且深圳1999年推出的24~30平方米的一居室在市場中形成了銷售的高潮，頗受市場歡迎和宠愛，但北京的拆遷政策中規定按平房每戶居民實際居住面積增加25平方米計算補償安置費用。政策中規定的增加部分就等於送給原租用住房的住戶一套深圳、廣州的一居室，還不計原有租用的面積和對產權人的補償費用，這使租用住房戶通過一次性拆遷政策的優惠變成了擁有私有住房的有產階層，同時將這些成本轉移到了房價之中，由購房者承擔。

　　從香港房屋署公佈的資料可以看出，香港私人房屋60%以上的家庭居住在50平方米以下房屋內，政府的租用房屋50%以上在30平方米以下，這也說明北京的政策是一個高標準的住房政策。其中高標準的拆遷安置政策，也必然會影響到城區房價的居高不下。原有的舊拆遷政策雖然當時的支付成本較大，但被安置房的產權要經過房改後才能歸個人所有，並且居住時需繳納房租（原有的回遷按房改售房並不交納營業稅，而現在的回遷以貨幣安置，購買低價商品房回遷要增加營業稅，開發商的實際所得低於房改價的情況在增加），如將這些因素計算在內，新拆遷法中對租房戶的優惠程度以及實際成本都大於舊拆遷法。在新拆遷法執行一段時間之後也許導致的不是房價下降而是上升。如果在新徵土地中涉及農村宅基地的房屋拆遷，按新拆遷法執行其成本將大幅度上升，並會使新徵土地建設的房屋價格同步上升。

　　如果北京的拆遷成本不能被有效的拆遷政策所嚴格控制並大幅度下降，那麼要想讓城區內的房價下降是很困難的。好地點的房價因此而降不下來，新建區的房價因此而下降的可能性也不大。

　　政府是否有權限制和提高拆遷中的優惠呢？完全有權，因為土地是國家所有的，政府作為一級土地管理者完全有權根據市場的情況來決定土地的價格。實質拆遷成本、市政成本、土地出讓金的繳納以及土地的使用性質和容積率都是土地的綜合成本，都在決定著土地的價格和房屋的價格。如果政府在加大拆遷中的優惠政策時不核減土地的出讓金，自然會提高土地和房屋的價格。反之，如果降低拆遷的成本，或將拆遷成本高的部分作為出讓金轉換，則可大大降低房價。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。