第59節：股市能否帶火樓市，降息能否降下房價？(1)

　　股市能否帶火樓市，降息能否降下房價？

　　自1999年4月三大需求"全線潰退"之後，5月爆發了中國股市的"井噴"和出口首次增長的亮點，6月央行再次宣佈降息，進一步刺激了股市的上升，並且使股市的市盈率上升到40倍，與低利率的儲蓄收益形成鮮明的對比。

　　只有當股市的收益可以滿足人們購房需求或不能滿足對利潤的追求時，資金才會回到房地產市場。

　　房產的升值是遠期的，股票的收益是現錢

　　股市從來都被經濟學家當做國家經濟宏觀走勢的一個重要指數。當股市上升時，深圳、上海的出租車忙了，電話占線多了，餐廳賓館活躍了，股民的臉也變紅了。解套的人鬆了一口氣，及時跟進的人大撈了一筆。暫時還沒有太多的人倒黴，但也沒有因為股市的暴漲而帶動房地產的銷售。

　　在買房者中，有不少人是長年在股市中作戰的勇士，有些人在1996年之前將股市中的賬面贏利作抵押貸款投資於房地產。1996年股市的暴跌使個別人在償還銀行的抵押貸款上出現了拖欠，幾乎破產。"財富效應"在高漲時刺激了他們的消費欲望，當奇迹不再發生時這種欲望消費和投資就都成了夢，並使他們陷入了困境。

　　最近一些買房者在股市"井噴"之前簽訂了購買的預定合同，那時連續低迷的股市使他們覺得無處投資，利率又不斷下降，最好是將手中的錢轉移到有發展潛力的房產投資上，期望房產的升值會遠遠大於在股市和儲蓄上的收益。現在，一轉眼的工夫，股市暴漲了，發財的機會伴隨著物價連續20個月的下降、利息連續多次下調終於出現了。他們當然要將更多的資金投入股市。

　　房產的升值是遠期的，而股票的收益是現錢。雖然原有的居住條件還過得去，但他們哪怕因違約而被沒收了定金也要先退房冒險到股市中去炒一把。"贏了錢會買更好的房子"，這種想法不但他們自己有，開發商也希望他們有。

　　股市受益者還沒有將資金向房地產市場轉移

　　謀求最高利潤是永遠的追求，如果股市在不斷地高漲，這些資金當然會大量地保留在股市之中不斷地滾雪球，而只有當股市中的收益可以滿足他們購房的需求或股市中的收益不能滿足他們對利潤的追求時，這些資金才可能更多地回歸到房地產的投資行列。

　　股市的大量交易給國家帶來了大量的稅收，據統計，交易量最大的一天僅交易稅就高達4億多元，那麼可想而知證券公司和交易所的收入也會大幅度增加。

　　也許因股市而獲利的投資者將會成為新一輪的購房者和投資者，但目前還沒有他們將資金向房地產市場轉移的動向。

　　降息對經濟的刺激作用要遠遠大於股市的"財富效應"

　　降息是否會給房地產市場帶來福音也是衆人關註的問題。經濟學家們普遍認為降息對經濟的刺激作用要遠遠大於股市的"財富效應"。據美國的經濟學家分析，"財富效應"對於消費的刺激只占美國整體消費的3%。

　　我估計美國是個多數人和家庭持有股票的國家，與中國只有極少數人持有股票的情況不同，如果樂觀地估計美國股市的"財富效應"對消費的刺激能占到整體消費的10%，那麼中國股市對消費的刺激大約只占整體消費的1%都不到。而降息則不同，在經濟發達的國家和地區，降息會大大地影響股市，如美國、英國、中國香港等，同時也會對消費產生直接的傳導和刺激作用。但在中國，提高利率未必就能抑制消費，因為國內大幅度提高利率時，恰恰也是物價上漲和投資回報率較高的階段，此時收緊銀根、降低收入反而比提高利率的作用更大。同樣，降低利率也不能有效地刺激投資和消費，因為此時物價下降的速度大於利率下調的速度，在名義利率下調的同時實際利率仍很高。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。