第58節：是“降價”還是“處理”？
是"降價"還是"處理"？
北京市有一個樓盤曾因物業管理糾紛而鬧得沸沸揚揚，最近這個樓盤以八折讓利的名義銷售而再次大出"風頭"。許多媒體都在高呼著"北京的樓市要降價"、"樓市開始打價格戰"、"將會引起多米諾骨牌效應"等，企圖推波助瀾。許多消費者產生了誤解，好像北京的樓市真的出現泡沫並會降價了。
如果用統計數字來說明，北京2002年1~4月住房建設的投資增長了55.6%，竣工增長了54.71%。消費者可能看不懂，但如果說銷售增長了44.72%，銷售額增長了54.29%，消費者也許能明白，樓市在保持著上升的勢頭。尤其是北京同期竣工了118.71萬平方米，但銷售了174.16萬平方米，銷售面積是竣工面積的1.467倍，消費者就更清楚了，樓市沒有"泡沫"，需求是在快速增加的。市場的自然法則告訴我們，當需求大於供給時，價格只能是上升的。
世界上有兩種情況的商品（或資源）是最畅銷的，一種是有需求的、稀缺而又具有升值潛力的商品，另一種是有需求的、未必是最好的但價格低廉的商品。其實在有需求的情況下，這兩種商品都存在著價格的競爭。其價格競爭的不同點在於購買動機不同，前者是為了想擁有好的東西又怕因預期的升值而增加今後的支付，後者則在於減少當前的支付而選擇也許並不是最好的東西。其價格競爭的相同點則在於都認為是"物有所值"。
在市場競爭中價格總是伴隨著市場的需求而變動。當市場供大於求時，價格就會下降，當市場求大於供時價格就自然會上升。比如國際市場上的金價就是一個重要的衡量供求關係的指標（這里黃金的質量標準是統一的）。國際市場中的原油價格也同樣是供求關係的重要指標（原油的質量標準也是統一的），於是歐佩克（石油輸出國組織，OPEC）是用生產量來控制價格的浮動調整供求關係的。如果沒有歐佩克來統一協調市場中的供給，就必然會導致各生產國用降低價格來惡性競爭。除了高科技使生產成本大幅度下降之外，市場中的價格通常都是由供求關係決定的。這種因供求關係而產生的價格下調通常被稱為降價，這種降價與產品本身的質量和性能的變化無關，如酒店的出租價格、房屋的出租價格、汽車的價格、糧食的價格等。
在供求關係的總量中當求大於供時也有部分商品會進行價格的調整，並用價格的競爭優勢來推銷產品和擴大市場份額。但這僅僅是一時的戰術或者是短期的策略，通常都是與主流影響或關聯不大的產品，並不能形成整體的價格調整，也不會改變總體的供求關係（傾銷是會被限制的）。同樣也有少量的商品會逆潮流地用超低的價格來銷售，但這並不是市場價格調整降低的一般概念，而是一種對特殊產品的"處理"手段，通常會作為特價商品來消化。如時裝在過季之後會用超低價來處理，"清倉物品"會用特價來處理，大量略有瑕疵的商品也會用這種方式來處理，市場中習慣性地將這類低價商品稱為"處理品"。雖然其商品可能已過時或略有瑕疵，但由於價格超低而"物有所值"，仍被市場中的消費者所歡迎。由於同類標準商品的價格仍保持在較高的水平，才顯示出"處理品"的價格優勢，但絕不會因"處理品"的低價而影響到市場的整體價格，也不能用"處理品"的降價來說明整個市場中的供求關係。
當一個樓盤出現致命的負面新聞之後，這個樓盤已不再有升值的潛力和可能了（起碼在短期未消除這種不利的影響因素時），那麼這個樓盤只好用"打折"的方式來處理剩餘商品的銷售。盡管這些剩餘商品也許並不存在質量問題，但就像過季的時裝一樣已不值原來的價錢了。其市場中的"價值"體現已被其所染上的"紅色"玷污，不再那麼誘人了，只好大幅度地"降價打折"。當市場中的消費者認為這一折讓足以彌補那些已存在的缺陷時，定向的"物有所值"的回歸才能重新引起人們的購買欲望和動機，但這並不與整個市場中的價格走勢相關。
"降價"與"處理"是兩個完全不同的概念，用"處理"的降價來評價市場的價格走勢，只能用無知來解釋。
（2002年6月）
本文摘自《任志強的地產人生》
任志強中國房地產思考：任志強的地產人生
在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。