第46節：換個角度看房價(11)

　　政府有權推出更多的經濟適用房和所有政府有權管轄定價的商品。但不管這是否與平抑房價有關，都不應針對性地提出大量增加經濟適用房是為了平抑房價。世界各國對政府職能和宏觀調控的理解不同，因此也會影響投資者對各國政府不同的信任和對未來預期的不同理解。馬來西亞政府對金融危機的處理會使各國投資者望而卻步；美國政府對市場的干預和調控則是相對透明的、可知的和有法律約束的，其中一個重要條件就是當政府改變市場中已確定的經濟規則時，要對因規則改變而對投資人造成的損失進行賠償或補償。現實中，美國政府也正是這樣做的，因此政府的信譽增加了市場投資者的規則性和可信度。盡管美國政府強調市場的開放、競爭，但對本地電話業務因原已作出的規則的承諾，而政府又無法承擔履行此承諾應對市場和投資人作出的補償，致使至今無法開放這一被壟斷了的市場。中國沒有建立有效的法律制度使政府對市場中因政策改變給投資人或消費者帶來的損失給予賠償，因此政府並不為自己干預市場而帶來的惡果承擔責任。同時，由於沒有這種法律制度，所有人都無法，也不敢向政府提出抗議和要求補償。中國已建立了行政訴訟制度，但並無配套的對投資人或訴訟人行為進行保護的其他法律，因此中國人並不能有效地利用《行政訴訟法》來保護自己的權益。但加入世界貿易組織後，如果中國政府再不能有效地用法律來限定各自的權力與責任並遵守這一原則，就將被境外的投資人不客氣地送上法庭而成為被告，並被迫付出賠償的代價。

　　政府的最終責任是建立完整的市場規則和法律，而非直接操縱和影響市場。政策的穩定性是長期投資是否可行的基础，房地產作為一種長期投資，其關鍵之一就在於對未來和預期政策的了解。如果中國的市場剛剛開始有些波動，政府就站在第一線指手畫腳，就不能建立全社會對政府的信任和對未來預期市場化的信心，就不會有市場可循的規則和政府只做市場裁判（秩序的維護者）的形象。

　　不能用經濟適用房的推出來平抑商品房的市場價格。應該肯定經濟適用房的大量推出按現行的統計方法必然可以得出一個平均住房價格下降的結論，也應該肯定經濟適用房的大量推出必然會對解決中低收入者的城鎮居民住房問題產生極大的作用，還必須肯定經濟適用房的大量推出會分流一部分處於購買商品房與選擇過渡性住房之間的家庭的市場商品房購買力。推出經濟適用房有這樣多的好處，為什麼不在全國終止收取土地出讓金的制度，而更有利於解決全國加速城市化建設和加速改善城市面貌的問題呢？國家實行土地有償使用的法律制度的必要性是非常明確的，無須再讨論。這說明國家土地資源的有償使用是國家資源使用制度的基础，是法律。而有關經濟適用房的文件是低於法律的規章，是一種向市場過渡的臨時措施，也是國家特別對中低收入者在現實過渡時期解決住房問題的一種優惠和保障性措施，並不是國家根本的住房法律。而且經濟適用房不是商品房，其價格是政府指導價或政府定價，並非市場調節價。如果其特定要求的消費對象限制與市場無關，如果其價格特徵、產品屬性（產權）和消費對象都與商品房不同，又如何能對商品房的市場價格的平抑產生作用和影響呢？

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。