第2節：從房地產看中國社會與經濟制度的變革(2)

　　房地產業的發展提升了土地的利用價值。隨著房價的增長，土地的產出收益提高，土地成了政府獲取收益的重要來源。土地無標準的轉換價值不但改變了政府財政可支配收入來源的結構，同時又由於土地的收益不列入財政的預算管理，改變了政府財政可支配收入的支出結構，使各級政府不但有了收入的自主權力，同時有了支配的自主權力。同樣，這種地方政府財政收入與支出結構的變化情況也可以從歷代王朝土地制度變化中找到多個實例。當地方財政收入和支出可自主控制與支配時，當地方財政有更多不受中央財政預算控制的財力時，就是政權基础穩定和生產力發展極高的階段。

　　我國的憲法只規定了土地歸國家所有，政府有權徵用，但並未明確是哪級政府有權代表國家行使徵用的權力。於是中央政府按徵用數量劃分了不同級別的政府對土地的管理權，包括批準徵用土地的權力和收取土地收益的權力。於是瘋狂地利用土地供給擴大各級政府的收益成了各級政府都有的欲望動機。國家的土地財富隨之分流於各級地方政府的收入之中。北京市政府2001年的土地收益就高達100多億元，成為城市建設中市政基础設施投資的主要財力。

　　預期消費觀念的改變

　　在中國傳統的觀念中幾乎沒有借錢消費的概念。一是不知道未來的預期，二是無法和無理由借錢，三是沒有可以借支的來源。不管是政府還是個人都有一個共同的困難，那就是沒有錢的來源，整個中國經濟的發展都被資金問題所制約。

　　土地有償使用的第一步就是用土地合資，將土地的預期收益轉換為資本，並吸引更多的外資投入解決最初缺少原始積累的資本問題。當土地出讓制度出台之後，土地的預期收益首先成為政府的預期消費資本金來源。一次性收取土地出讓40~70年的全部收益使當屆政府不但可以花自己的當屆財政收入，同時還可以花掉子孫幾代人的土地收益。這種超值的預期消費可以使當屆政府用子孫的錢有效地建立自己的豐碑，並使當地經濟取得較高速度的發展。

　　香港特別行政區政府的財政收入主要來源於土地的收益，但其土地收益要納入財政預算並要有比例、有計劃地支出，並不允許將子孫的錢在當屆政府執政期間全部用完，從立法上限制了過度的政府預期消費行為。而在中國內地的現行政策中，房地產業的高速發展一方面為政府的預期消費提供了土地收益的來源，另一方面也對城市高速發展提出了加速市政基础設施建設的要求，使政府不得不將未來的收益投入於解決今天的問題。其中一部分（或者是大部分）投入不但解決了今天的問題，同時還將部分公益事業的功能延續到了子孫後代的享受之中，而另一部分則成為經濟發展過渡期的消費。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。